ДОСТУПНОЕ РЕШЕНИЕ «КВАРТИРНОГО ВОПРОСА»

Для большинства людей начало взрослой жизни связано с прощанием с родительским домом. Причины для этого могут быть разными: переезд на учёбу или новое место работы, создание собственной семьи или желание жить отдельно.

Независимо от причины, необходимо решить одну важную задачу — найти жильё. Это может быть непросто, особенно если вы переезжаете в другой город.

Где жить?

Конечно, каждому хочется иметь свою собственную квартиру. Но если у вас нет сбережений и вам не могут помочь близкие, то накопить на неё будет непросто.

Проведя несложные расчёты, можно понять, что при средней зарплате в Минске (за декабрь 2023 года она составила 3240,2 рубля, или чуть более 1000 долларов) и минимальной цене за квадратный метр в 1200 долларов, копить на квартиру площадью 50 квадратных метров придётся не менее пяти-шести лет. И это при условии, что вы не будете тратить ни копейки ни на что другое.

Однако новостройки в Минске заселяются не только коренными жителями. Если, например, средняя зарплата жителя Могилёва (1810 рублей) ниже средней по Минску на 1430 рублей, то на те же 50 квадратных метров в Минске ему придётся собирать около 10 лет.

Конечно, это при условии, что вся его зарплата будет откладываться на накопление, что, согласитесь, маловероятно. Ведь тратя деньги на еду, одежду, обучение, лечение, аренду квартиры и другие необходимые вещи, человек отодвигает срок появления собственной крыши над головой за далёкие временные горизонты.

Но даже если вы решите во что бы то ни стало накопить на своё жильё, то где же жить, пока его нет? Пойти в общежитие? Жить в общежитии нелегко даже одинокому человеку, а для молодой семьи, особенно с детьми, это и вовсе тяжёлое испытание.

Варианты получения жилья

Снять комнату или, если позволяет бюджет, отдельную квартиру? Аренда съест большую часть зарплаты молодого специалиста. В Минске аренда квартиры обойдётся примерно в 300–400 долларов в месяц, а меблированное жильё — ещё дороже.

На съёмной квартире нельзя сделать ремонт по своему вкусу или встроить свою мебель. Кроме того, вы никогда не ощутите чувства стабильности, потому что арендатор не защищён от роста цен на аренду и от воли хозяина жилья.

Даже при наличии договора на долгосрочную аренду, собственник квартиры не несёт никаких штрафных санкций за её досрочное расторжение. Если он решит продать квартиру, семью могут попросить выехать.

Каждая новая аренда будет связана с дополнительными финансовыми и временными затратами. Нужно искать новое жильё, переезжать, устраивать детей в новую школу или детский сад. Всё это отвлекает и нарушает привычный ритм жизни.

В то же время белорусские города, особенно Минск, активно застраиваются современными домами. Квартиры в них не пустуют. 

ГДЕ ВЗЯТЬ ДЕНЬГИ?

Откуда же все эти счастливые новосёлы берут деньги на приоб­ретение квартир?

Первая и самая очевидная идея, которая приходит в голову чело­веку, мечтающему о собственном жилье, но не имеющему для этого всей необходимой суммы денег, — одолжить их. Встаёт вопрос, где, и у кого.

Рассмотрим возможные варианты.

У ДРУЗЕЙ И РОДНЫХ

Такое решение было популярно в советские времена, когда не был развит финансовый рынок с такими его институтами как банки, инве­стиционные и лизинговые компа­нии, и не было иных возможностей решения жилищного вопроса. Но те времена уходят в прошлое.

Получить «дешевые и длинные» деньги на приобретение недвижи­мости от частных лиц становится все сложнее. Прежде всего потому, что речь идет о больших суммах, а большинство людей живет от зар­платы до зарплаты. Да и обраще­ние за таким займом может послу­жить причиной раздора.

Те, кто имеет накопления, имеет на них и свои планы, и не каждый пойдет на то, чтобы менять их даже ради друзей или родных. Напри­мер, у кого-то отложены деньги на учебу сына в престижном универ­ситете, а друг просит их одолжить, потому что ему надо срочно купить квартиру.

В БАНКЕ

Банковский кредит — хороший ва­риант, но получить его в нужном объеме не просто. С одной сторо­ны, кредит дадут не каждому, за ним обратившемуся. Банки, имеют свои критерии оценки потенциаль­ных заемщиков и рисков, с ними связанных. К таковым можно отне­сти и хорошую кредитную историю, и размер официальной заработной платы, и место работы, и возраст, и наличие залога и поручителя.

Так, особенно высокие требования банки предъявляют к размеру до­хода заемщика, причем обязатель­но официального!

Как правило, при расчёте возмож­ного размера выдаваемого кре­дита смотрят, чтобы ежемесячные выплаты по нему составляли не более 40% зарплаты.

Поэтому, чем ниже официальный доход, тем меньше размер доступ­ного кредита и, соответственно, сложнее решение квартирного во­проса. С другой стороны, условия по кредиту могут не устроить и са­мого заемщика.

Например, банки практически не устанавливают фиксирован­ную ставку в белорусских рублях. Обычно она плавающая и зависит от стоимости денежных ресурсов на межбанковском рынке.

Часто ставку по кредиту привязы­вают к ставке рефинансирования, поэтому заемщику нельзя заранее просчитать точную сумму выплат по кредиту на весь срок.

Кроме того, кредиты дают не на любое жилье, выбранное заём­щиком. Зачастую банки имеют совместные проекты с застройщи­ками и кредитуют только новые квартиры в рамках этих проектов, то есть в определенных жилых комплексах. А это не всегда устро­ит заемщика.

В таких случаях желание получить кредит на приобретения квартиры на вторичном рынке в приглянув­шемся районе с желаемой инфра­структурой может не совпадать с кредитной политикой банка в ча­сти года постройки дома, оценоч­ной стоимости для залога или дру­гим критериям, и, соответственно, быть недоступным.

КООПЕРАТИВНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ

Как уже было отмечено, с развити­ем финансового рынка появляются новые финансовые инструменты. В том числе предназначенные для финансирования приобретения недвижимости.

Иногда их предлагают напрямую застройщики, но чаще — специаль­но созданные для этого компании, которые собирают потенциальных дольщиков в какие-то «организо­ванные группы», например, жи­лищные кооперативы. Пайщикам этих кооперативов предлагают рассрочку на строительство жилья.

При этом жилье будет иметь некую форму собственности среднюю между собственным и арендным. Реклама обещает новым членам кооператива выгодные условия долевого строительства у разных застройщиков, заявляя иногда, что ежемесячный платёж через кооператив будет чуть ли не вдвое меньше, чем платёж при покупке у самого застройщика.

Разбираться в том, насколько это реально, не цель этой статьи. Стоит только заметить, что заман­чивые схемы завязанные на ожи­дание определенных действий от других, не определенных на момент вступления в кооператив пайщиков несут в себе и большие риски и успех реализации такой инновационной схемы финанси­рования для дольщика будет на­прямую зависеть от конъюнктуры рынка, а также честного и грамот­ного менеджмента компании, в ко­торую он инвестирует.

ЛИЗИНГ ЖИЛЬЯ

Еще одним решением «квартирно­го вопроса», альтернативной нако­плению всей рыночной стоимости квартиры или дома, может быть лизинг жилья. Эта форма финан­сирования давно популярна на За­паде, но для Беларуси она всё еще относительно нова.

Так, первая в Беларуси сделка лизин­га квартиры физическому лицу была заключена лизинговой компанией «АВАНГАРД ЛИЗИНГ» в 2015 году.

Лизинг жилья — долгосрочная аренда, где в конце срока аренды вы становитесь собственни­ком данного жилья. Это позво­ляет жить в арендной квартире как в собственной, быть защи­щенным от роста арендной пла­ты, осуществлять ремонт в квартире, покупать необходи­мую мебель и прописывать всех членов семьи.

Сейчас лизинг недвижимости сре­ди физических лиц становится все более популярным. Рост его популярности можно объяснить удобством этого финансового ин­струмента и выгодностью его для покупателей жилья. На этом оста­новимся ниже.

А сначала объясним суть лизинго­вой сделки. Для этого разобьём ее на условные этапы, которые про­ходит человек, решивший взять жильё в лизинг.

Всё начинается с выбора «дома мечты» и обращения в лизинго­вую компанию. Причем начинать можно как с выбора жилья, так и с обращения в лизинговую компа­нию. Второе может быть даже прак­тичнее, поскольку потребитель не всегда хорошо понимает, на какую сумму финансирования и на каких условиях он может рассчитывать.

В компании «АВАНГАРД ЛИЗИНГ» его проконсультируют, рассчитают, на какую стоимость приобретае­мого жилья он может претендо­вать с учётом своей финансовой состоятельности, источников до­хода, наличия и. суммы средств на первый платеж.

А после консультации он может выбрать жильё в согласованном с лизинговой компанией ценовом диапазоне. Можно выбрать жильё и сразу, а потом прийти в лизинго­вую компанию и обсудить, на каких условиях можно получить выбран­ный объект в лизинг.

Спектр жилья, которое можно взять в лизинг широк: это и квар­тиры в новостройках, и на вторич­ном рынке, и таунхаусы, и дома, и коттеджи. И находиться это жильё может не только в Минске, но и в любом другом регионе Республики Беларусь.

От лизингополучателя не требуется дополнительного обеспечения, и применяется достаточно либераль­ный подход к оценке источников его средств для оплаты лизинга.

Пакет документов для оформления лизинга проще, чем потребуется в банке. Рассмотрение заявления на лизинг занимает несколько дней.

Компания-лизингодатель под­тверждает готовность к сделке и стороны могут перейти к оконча­тельному согласованию условий лизинга, которое заканчивается заключением договора финан­сового лизинга с последующим выкупом имущества.

Обратим внимание на то, что в компании «АВАНГАРД ЛИЗИНГ» нет условий, навязываемых клиен­там: к каждому клиенту находят индивидуальный подход и с каж­дым обсуждают условия индивиду­ально.

В том числе — обсуждается и согла­совывается размер аванса и еже­месячного платежа, а также срок действия договора и выкупная сто­имость. Основным параметром, на который стоит смотреть при лизин­ге — размер лизингового платежа.

Он должен быть «подъемным», та­ким, который позволит человеку и его семье поддерживать опреде­ленное качество жизни на протяжении всего срока лизинга.

Лизинговый платеж можно мыс­ленно разделить на две части. Одна часть лизингового платежа — это плата за пользование жильём, сумма, которую лизингополуча­тель платил бы за аренду, если бы не заключил договор лизинга.

Другая — накопление или инве­стиция, сумма, которую лизингопо­лучатель складывал бы «в чулок», долгие годы сберегая на покупку.

После того, как договор согласован и подписан, клиент-лизингополу­чатель вносит авансовый платеж (задаток) на счет компании-лизин­годателя в оговоренном размере. В случае с «АВАНГАРД ЛИЗИНГ» это от 20% до 40% стоимости жилья.

После того, как договор согласо­ван и подписан, клиент-лизингопо­лучатель вносит авансовый платеж (задаток) на счет компании-лизин­годателя в оговоренном размере. В случае с «авангард лизинг» это от 20% до 40% стоимости жилья.

Затем лизинговая компания поку­пает выбранное клиентом жилье в свою собственность.

Следующий этап — лизингополу­чатель получает ключи от при­обретенного жилья, возможность заселения и, при желании, реги­страции.

При этом он также получает пол­ное право владения и пользова­ния лизинговым жильём как собственным. Теперь он может делать там ремонты, встраивать мебель, одним словом, — всё, что делает новосёл в своей квартире, но чего не может делать квартиросъемщик в арендуемом жилье.

В лизинговом жилье вместе с ли­зингополучателем могут жить члены его семьи, которые тоже вносятся в договор. Все они могут получить государственную реги­страцию по месту нахождения это­го жилья.

Следующий и самый длительный этап — ежемесячное внесение ли­зинговых платежей фиксирован­ного размера согласно договору. По мере их выплаты приближается день, когда этот человек станет не только владельцем, но и юридиче­ским собственником жилья.

Финальный этап лизинговой сдел­ки — переход жилья в собствен­ность лизингополучателя. Он настанет, когда полностью выпла­чены лизинговые платежи и внесе­на выкупная стоимость.

Этот переход будет закреплён под­писанием акта передачи права собственности на объект недвижи­мости и его регистрацией в соот­ветствии с требованиями законо­дательства.

Кстати, договор лизинга предус­матривает и право досрочного выкупа этого жилья Лизингопо­лучателем, но не ранее чем через один год. При досрочном выкупе стороны обычно договариваются о существенном уменьшении общей суммы договора лизинга.