Конвертация в метр

Отсутствие возможности свободно конвертировать рубли в инвалюту в ближайшее время усыпит вторичный рынок жилья, считают эксперты. Неудовлетворенный спрос переместится со «вторички» на рынок долевого строительства и готового жилья в новостройках, где с созданием ажиотажа цены пойдут вверх.


«Рынок долевого строительства работает в зоне белорусского рубля. А на вторичном рынке совершаются сделки, которые жестко привязаны к валюте. Любой продавец, отчуждая недвижимое имущество, планирует взамен либо приобрести другую квартиру, либо получить какую-то валюту. Если возможность конвертировать рубли в инвалюту исчезает, то квартиру он продавать не будет. Поэтому если в дальнейшем ситуация не разрешится, то вторичный рынок ждет застой, продавцы будут снимать объекты с продажи или в качестве обязательного условия продажи ставить возможность приобретения валюты», - рассуждает директор консультационной компании «Вива Капитал» Вадим Тачкин. По его словам, эта тенденция намечается уже сейчас - количество сделок, регистрируемых кадастровым агентством, падает после декабрьского пика.

Говорить о том, что рынок уже закрыт полностью, не приходится. Кто-то успел реализовать квартиру меньшей площади, обменять вырученные средства на валюту, добавить собственные накопления и сейчас стремится улучшить жилищные условия. Такого покупателя в нынешней ситуации продавцы готовы назвать идеальным, хотя по закону сделка должна быть проведена в рублях. Но за рубли квартиры на вторичном рынке, по наблюдениям представителей отрасли, сейчас согласны продавать разве что те, кто планирует быстро потратить деньги, не поддавшись на девальвационные ожидания. Первый заместитель гендиректора Центра торговли недвижимостью «Пакодан» Павел Астапеня привел в пример продавцов, которые рассчитывали продать квартиру, чтобы вступить в долевое строительство. Некоторым удается обойти валютные ограничения через безналичную конвертацию с внесением денег на банковский депозит. Но, как отмечает Аспапеня, не во всех банках это получается.

На этом фоне еще одним отрицательным знамением для рынка стали ограничения на выдачу кредитов на недвижимость. В частности, «БПС-Банк» сообщил, что до 3 апреля не осуществляет прием пакета документов на финансирование недвижимости гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (впрочем, они, как правило, покупают или строят жилье на первичном рынке), а в «Белагропромбанке» «Интерфаксу» сообщили, что временно приостановили прием документов на выдачу кредитов для покупки недвижимости. Но пока явление не приобрело массовый характер, эксперты выразили надежду, что вскоре выдача кредитов будет возобновлена всеми банками.

По оценкам Астапени, 20-30% сделок на вторичном рынке происходит за счет кредитов. Впрочем, прежде кредитные средства в рублях, поступая на счет продавца, тут же переводились в валюту, что сейчас фактически невозможно.

Тачкин полагает, что покупатели вторичного жилья в нынешней ситуации переместятся на первичный рынок. При этом массового вброса новых объектов не прогнозируется, и создавшийся дефицит позволит застройщикам повышать цены. К тому же Тачкин добавил, что индекс строительно-монтажных работ сейчас опережает прогнозы, что станет дополнительным фактором повышения стоимости жилья. К этому стоит добавить и валютные риски, которые застройщики уже закладывают в стоимость метра.

Масла в огонь подлил призыв Александра Лукашенко пересмотреть формирование очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий. Попавшие в нее стремятся, не мешкая, воспользоваться правом на льготный кредит, пока государство что-нибудь не поменяло. «Очередь в лучшем случае наполовину состоит из нуждающихся. Остальное - это люди, которые в лучшем случае сдают жилье в аренду, в худшем - пытаются его продать и заработать на преференциях. Но сейчас люди боятся обратного эффекта, того, что из очереди начнут выбрасывать или что те, кто стоит позже, выйдет вперед. Поэтому активность людей, которые стоят в очереди и пытаются получить хоть какие-то льготы, налицо. Если получается, они строятся с привлечением 5-процентного кредита, не получается - берут кредит по сниженной ставке», - объясняет Тачкин.

Эта категория покупателей, по наблюдениям представителей агентств, в последнее время активно вымывает предложение в сегменте долевого строительства жилья.

СТАВКИ - ПРЕЖНИЕ, ЦЕНЫ - НОВЫЕ

Рынок коммерческой недвижимости отреагировал на ситуацию на валютном рынке не так явно. В сегменте аренды офисов, как сказал в интервью «Дому» коммерческий директор ГКIDC Group Алексей Конюшенко, не отмечается существенных изменений: «Влияние девальвационных ожиданий на данном этапе дало лишь краткосрочный эффект. Многие арендаторы, которые оплачивают аренду в белорусских рублях по курсу Нацбанка, предлагают произвести авансовые платежи арендодателю за несколько месяцев вперед, сэкономив тем самым на прогнозируемом ослаблении белорусского рубля. Более очевидное влияние может оказать сама девальвация рубля, если официальные власти страны все-таки изменят свое мнение и решатся на ее проведение. Одномоментное удорожание аренды в белорусских рублях на 20-30% может серьезно изменить подходы к ценообразованию на рынке офисной недвижимости. Мы это уже проходили в 2009г.».

Замдиректора АН «Твоя столицаконсалт» Юрий Попов отмечает, что в подавляющем большинстве случаев арендные договоры заключаются в инвалюте, а платеж производится по курсу на день оплаты. Это страхует арендодателя. Специалист не прогнозирует всплеска конфликтов между арендаторами и арендодателями в связи с ситуацией на валютном рынке: «Люди будут договариваться. Арендаторы не захотят съезжать, а арендодатели - терять арендаторов».

В сегменте покупки недвижимости изменения, обусловленные жестким валютным регулированием, проявились сильнее. Конюшенко считает, что высокие девальвационные ожидания ведут покупателей на рынок в поисках объектов, вложения в которые способны сохранить имеющиеся сбережения:«Принципиальные изменения в поведении игроков были отмечены в последние 2-2,5 недели, когда серьезно усложнилась ситуация с покупкой инвалюты внутри страны,- рассказал Конюшенко. - Это повысило спрос на объекты недвижимости, отличающиеся высокой степенью ликвидности и надежности. К ним, прежде всего, относятся готовая недвижимость и строящиеся объекты, которые предлагаются крупными застройщиками с большим опытом и хорошей репутацией. В связи со сложившейся ситуацией в ближайшее время мы прогнозируем уменьшение количества предложений готовой недвижимости, что должно заметно повысить ее относительную ценность в глазах потребителей».

По его мнению, в создавшихся условиях покупателю стоит обратить внимание на первичный рынок, где предложение может быть шире, а подходы продавцов более гибкими и удобными (например, предоставление длительной рассрочки по оплате).

Девальвационные ожидания, а также расширение коридора отклонения курса рубля от официального на внебиржевом рынке выльются в новую стоимость объектов. Более того, собеседник отметил, что стоимость импортных материалов и оборудования уже увеличилась на 15-30% и имеет возможность возрасти еще больше: «Большинство игроков рынка уже заявили о предполагаемом росте себестоимости строительства, хотя на данном этапе делать выводы о конкретном масштабе такого роста пока еще достаточно сложно».

С более серьезными сложностями могли столкнуться застройщики, которые кредитовались в инвалюте, однако, по словам Конюшенко, до настоящего времени большинство отечественных застройщиков предпочитало формировать свои пассивы в белорусских рублях.

Попов предположил, что на темпах строительства ограничения на покупку валюты на бирже не повлияли: коммерческая недвижимость - «небыстрый бизнес», к тому же в большинстве своем стройматериалы приобретаются здесь, а услуги генподрядчиков оплачиваются в нацвалюте. В то же время он заметил, что проблемы могли быть на объектах, которые находятся на начальном этапе строительства (когда закупается оборудование за рубежом) или на завершающем этапе (когда закупаются импортные системы кондиционирования или коммуникационные системы).

Но Конюшенко не считает, что нынешняя ситуация заставит отказаться от реализации проектов: «Наша компания завершает строительство бизнес-центра «Альянс», ввод которого планируется в июле этого года. Начало этому проекту было положено в 2009г., в ситуации, во многом напоминающей текущую. Тем не менее 98% офисной и торговой площади в нем успешно реализовано. Сейчас, несмотря на ситуацию, мы приступаем к возведению нового многофункционального комплекса Hermes вблизи строящегося делового центра «Минск Сити». Учитывая конъюнктуру рынка, мы посчитали наиболее перспективным вывести на рынок объект класса «B+». Завершить его планируется в 2012г.».
 

Источник информации