Жилищные облигации ...

Жилищные облигации – это не «лохотрон»

Строительство с использованием жилищных облигаций - это не «лохотрон», как утверждали многие читатели портала interfax.by, комментируя заметку «Накопить на квартиру можно... облигациями», а нормальный современный механизм финансирования жилищного строительства, утверждает директор компании - ОАО «Интертраст групп» - профучастника рынка ценных бумаг Александр Громыко.

Держатель жилищной облигации защищен законодательно

«Жилищные облигации обращаются на белорусском рынке с 2002 года. За это время дефолтов не было», утверждает А.Громыко. С интересом ознакомившись с комментариями читателей портала www.interfax.by, эксперт заверил, что держатели жилищных облигаций в Беларуси достаточно серьезно защищены законодательно. «Чтобы зарегистрировать жилищные облигации, нужно представить большой объем документов», рассказал эксперт. «Кроме того, законодательство требует дополнительного обеспечения по облигациям», добавил он. По словам А.Громыко, в таком качестве чаще всего выступает банковская гарантия. «Ни один белорусский банк не станет выдавать гарантию в пользу недобросовестной или непроверенной организации», утверждает собеседник interfax.by.

Директор компании рассказал, что в соответствии с законодательством стоимость облигации, установленная на уровне цены одного квадратного метра, не подлежит изменению в течение всего срока ее обращения. Он пояснил, что первые жилищные облигации стоили порядка 500 долларов в эквиваленте. «Средняя номинальная стоимость облигации в 2008 году составляла Br3,5 млн., в 2009 - Br3-3,1 млн.», сообщил А.Громыко. По его словам, за все годы использования в Беларуси жилищных облигаций иных вариантов их погашения, кроме как обмен на жилье, не было. В то же время эксперт пояснил, что держатель облигации имеет право продать ее эмитенту. «В этом случае он получит номинальную стоимость облигации, проиндексированную на уровень инфляции», сказал собеседник www.interfax.by. «Никаких иных поправочных коэффициентов белорусское законодательство не предусматривает», добавил он. В частности, нет поправки на рейтинг эмитента, о чем, ссылаясь на опыт России, говорят некоторые скептически настроенные читатели портала www.interfax.by. «Появление рейтингов эмитентов ценных бумаг - это отдаленная перспектива развития белорусского фондового рынка», считает эксперт.

Важным элементом защиты интересов держателя жилищной облигации эксперт считает участие в процессе ее обращения сторонних организаций - банка-гаранта и депозитарной системы. «Облигации в Беларуси выпускаются в бездокументарной форме в виде записей на счетах. Учет прав на ценные бумаги хорошо отлажен, а это значит, что любой момент времени, у ценной бумаги есть только один хозяин», утверждает А.Громыко. Также, по его информации количество эмитированных облигаций не может превышать количество строящихся метров. «Их просто никто не зарегистрирует», уверяет профучастник, уточняя при этом, что на практике посредством жилищных облигаций реализуется максимум 70-80% квартир в доме. «Т.е. фактически происходит государственная регистрация строящихся метров, контроль их количества и учет прав на каждую облигацию», резюмировал он. Варианта «собрал деньги и лежу на диване», о котором пишут читатели www.interfax.by, в Беларуси быть не может, потому что строительство дома контролирует не только держатель облигаций, но и банк, который выступил гарантом, уверен А.Громыко.

Квартира за облигации: преимущества и недостатки

Главное преимущество строительства квартиры с помощью жилищных облигаций связано с наличием их вторичного рынка. «Владелец жилищной облигации имеет право продать ее на вторичном рынке любому желающему кроме нерезидентов и за любые деньги, которые за нее готовы дать», рассказал А.Громыко. «Заключается договор купли-продажи, он регистрируется у профучастника, затем в депозитарии идет списание с вашего счета на счет того лица, которое у вас их покупает», пояснил он механизм продажи. В случае с жилищными облигациями при растущей стоимости квадратного метра жилья, как это было в последние годы в Беларуси, держатель облигации, продав ее на вторичном рынке, может получить доход, утверждает эксперт. «Ситуации бывают разные, строили вы квартиру, а потом вдруг планы ваши поменялись», рассуждает он. К тому же при использовании жилищных облигаций процесс «выхода» может занять всего лишь один час.

Как пояснили корреспонденту портала www.interfax.by в компании, занимающейся долевым строительством, его участник не имеет возможности получить доход от того, что за то время, которое прошло с момента заключения договора с застройщиком, квадратный метр жилья подорожал. «Участник долевого строительства в случае расторжения договора имеет право получить назад свои средства, проиндексированные на инфляцию», сказал представитель строительной компании.

Правда, есть у системы строительства с использованием жилищных облигаций и недостатки, признался А.Громыко. «В настоящее время кредиты под покупку жилищных облигаций дает только один банк, в то время как более привычное долевое строительство кредитуют многие банки», пояснил он.

По оценке эксперта, механизмы кредитования строительства жилья т.н. долевым способом и путем использования жилищных облигаций довольно близки. «Законодательство не предусматривает заключение договора между эмитентом и держателем облигаций, но наши люди не заплатят ни рубля, прежде чем не узнают, какую именно квартиру они покупают, поэтому в белорусской практике закрепилось заключение таких договоров», рассказал А.Громыко. По его информации, договор заключается еще до покупки жилищных облигаций и в нем закрепляется обязанность эмитента погасить облигации квартирой определенных параметров и обязанность гражданина купить необходимое количество облигаций. «Как правило, срок выкупа облигаций составляет от 6 месяцев до 1 года», сообщил собеседник interfax.by.

Сложившаяся сегодня ситуация нетипична для системы жилищных облигаций, как и для всех других секторов экономики. «Кризис повлиял на всех, механизм работает несколько иначе, чем раньше, но я думаю, что это временно», полагает А.Громыко. Он рассказал, что ранее участвовать в строительстве жилья путем использования жилищных облигаций было интересно и юридическим лицам, у которых имелись свободные денежные средства. «Те предприятия, которые покупали облигации, понимали, что смогут хорошо их продать на вторичном рынке и доход будет больше, чем по другим финансовым инструментам», пояснил он. «При этом юрлица, покупая облигации, могли использовать их, например, в качестве залога под получение кредитов», добавил он.

Жилищные облигации пока не сверхпопулярны

Несмотря на то, что кризис повлиял на механизм действия системы жилищных облигаций, объемы их выпуска не снизились, констатировал А.Громыко. «Правда, доля этого механизма пока незначительна», добавил он. По данным эксперта, покупка нового жилья на 95% происходит за счет долевого строительства. «И только 5% приходится на иные механизмы, в том числе жилищные облигации», утверждает эксперт.

А.Громыко сообщил, что в настоящее время в Минске более 10 домов строится с использованием жилищных облигаций. «Этот механизм используют 9 компаний-застройщиков», уточнил он. Порядка 10 домов, где квартиры строились с использованием жилищных облигаций, уже сдано, пояснил эксперт. «В первом из этих домов за облигации продавались только 10 квартир, рассказал А.Громыко.

По данным эксперта, за 7 лет было порядка 80-ти выпусков жилищных облигаций, 20 из которых уже прошли полный цикл: от регистрации до погашения. В настоящее время в обращении находится около 40 выпусков на сумму Br156,3 млрд., что в 3,3 раза больше, чем год назад. 

Как сообщалось ранее, на 1 мая 2009 года в Беларуси находится в обращении 166 выпусков корпоративных облигаций 34 эмитентов, в том числе 14 банков. Общий объем эмиссии составляет около Br3 трлн. 

Источник информации

Жилищные облигации

За счет жилищных облигаций стоимость квадратного метра реально снизить на 20-30 процентов

Новые правила обращения жилищных облигаций повысят их привлекательность

Облигации привязали к конкретным квартирам

Метры без адреса. Жилищные облигации составят конкуренцию долёвке

Жилищные облигации как способ приобретения жилья

Жилищные облигации как механизм приобретения жилья

Жилищные облигации

Образец договора размещения жилищных именных облигаций