Жилищные облигации

Для застройщиков жилищные облигации наряду с долевым участием в строительстве являются одним из трех законных способов привлечь деньги частных лиц для строительства жилья.

Для того чтобы выпуск жилищных облигаций состоялся, застройщику необходимо пройти предусмотренные белорусским законодательством этапы эмиссии и соответствовать требованиям, предъявляемым к участникам рынка ценных бумаг.

Тем не менее, жилищные облигации большинством экспертов рынка признаются, пожалуй, самым законная и максимально безопасная альтернатива о долевому строительству. Для желающих приобрести жилье в новом доме и инвесторов, заинтересованных в получении дохода на рынке недвижимости, этот способ более чем интересен, ведь у владельца жилищной облигации сохраняется право получить вместо жилой площади номинал облигации и начисленные проценты – участник долевого строительства такого права не имеет. Но нужно понимать, что в жилищной облигации не указывается конкретный адрес строительного объекта, а лишь право на абстрактную жилую площадь. То есть при выпуске и размещении жилищных облигаций, как правило, нет привязки к конкретным жилым домам и квадратный метр обезличен.

Согласно положению о выпуске, обращении и погашении жилищных облигаций (утв. постановлением Кабинета министров РБ от 6.06.1996 г. № 372), жилищная облигация является ценной бумагой, удостоверяющей внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилья. Жилищная облигация имеет номинальную стоимость в белорусских рублях и эквивалент этой стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилья. Указанный в жилищной облигации эквивалент не подлежит изменению.

Зарегистрированные ценные бумаги являются бездокументарными именными жилищными облигациями и выпущены в виде записей на счетах. Номинальная стоимость одной облигации, которая соответствует квадратному метру жилой площади в строящемся доме. Чаще всего эмитент в качестве эквивалента номинальной стоимости выбирае 1 квадратный метр общей площади жилых помещений в строящемся доме, хотя по положению эквивалент может быть и меньше, но не менее 0,1 кв. м.

Положение требует, чтобы к моменту выпуска облигаций эмитент имел гарантию банка, срок которой не может быть менее срока действия жилищных облигаций. Суть гарантии в том, что если, например, эмитент (застройщик) обанкротится либо по каким-то причинам окажется не в состоянии достроить жилой дом, выкупить облигации у владельцев или провести погашение займа, то банк обязуется выкупить облигации у их держателей по номинальной стоимости, без всяких индексаций. То есть даже при самом неблагоприятном стечении обстоятельств покупателю гарантирован возврат тех денег, которые он вложил в покупку облигаций.

Положением также предусмотрено, что объем эмиссии жилищных облигаций в эквиваленте общей площади жилья не может превышать общую площадь жилья, на строительство которого эмитенту предоставлены права застройщика. Такая схема финансирования жилищного строительства хороша тем, что один квадратный метр не может быть продан двум, трем и более покупателям одновременно, соответственно, на одну квартиру не может быть несколько претендентов.

Согласно положению, продажа жилищных облигаций может осуществляться самим эмитентом или профучастником рынка ценных бумаг. Приобретать их имеют право граждане РБ, иностранные граждане и лица без гражданства, проживающие в Беларуси, а также юридические лица, зарегистрированные на территории РБ. Чтобы купить жилищные облигации, физическому лицу достаточно иметь при себе паспорт. Оплата производится путем безналичного или наличного расчета в установленном порядке.

Владелец жилищной облигации вправе погасить ее до истечения срока действия и получить стоимость, проиндексированную с учетом инфляции на момент сдачи. При сдаче жилищной облигации физическое лицо предъявляет паспорт. Положением установлено, что жилищные облигации входят в состав наследуемого имущества. Кроме того, их можно продавать и дарить. Сделки с облигациями осуществляются в присутствии профучастника рынка ценных бумаг, и что немаловажно – без обязательного согласия застройщика. Обращаем внимание, что в настоящее время в случае заключения договора создания объекта долевого строительства, уступка прав требования по договору либо перевод долга по нему допускается с согласия застройщика только на близких родственников или на государство.

В законодательстве и условиях выпуска облигаций нет ограничений на количество приобретаемых облигаций. Можно покупать по одной облигации каждый месяц, можно выкупить весь выпуск, если он окажется в свободной реализации, — все на усмотрение приобретателя. Облигации можно потом продать, причем по цене, о которой договорятся продавец и покупатель. Если стоимость жилья на рынке будет расти, то аналогичным образом будет увеличиваться и рыночная стоимость жилищных облигаций. Однако следует помнить, что разница между номинальной стоимостью и ценой продажи облагается подоходным налогом.

Как, купив облигации, стать владельцем квартиры?

Положением предусмотрено, что, выкупив путем приобретения облигаций не менее 40% площади желаемой квартиры, владелец облигаций (физическое или юридическое лицо) имеет право на заключение с эмитентом договора о долевом строительстве жилья, в котором оговариваются сроки и условия передачи эмитентом в собственность владельца жилищных облигаций конкретного жилого помещения. О своем намерении заключить такой договор владелец облигаций уведомляет эмитента путем подачи заявления в письменной форме. В положении указывается, что эмитент в течение месяца после получения заявления от владельца жилищных облигаций обязан заключить с ним договор о долевом строительстве жилья. При заключении договора о долевом строительстве жилья владелец передает эмитенту имеющиеся у него жилищные облигации.

После подписания акта ввода в эксплуатацию жилого дома и полной оплаты жилья владельцем жилищных облигаций эмитент в месячный срок передает ему необходимые документы для оформления в установленном порядке права собственности на жилое помещение.

Это общая теория. Условиями же выпуска жилищных облигаций конкретным эмитентом может предусматриваться иная, не запрещенная законом процедура приобретения квартиры с помощью покупки облигаций. Например, СП «Промекс» ООО.

Однако следует иметь в виду, что размер средств, направляемых эмитентом на досрочный выкуп облигаций, не может превышать 25% от чистой прибыли по результатам его финансово-хозяйственной деятельности за последний отчетный квартал. Если эти и иные обязательства, предусмотренные условиями выпуска и погашения жилищных облигаций, застройщик не сможет выполнить, тогда в игру вступит банк-гарант. По первому требованию владельцев облигаций он обязан будет выплатить суммы, причитающиеся владельцам при погашении указанных облигаций.

Безусловно, любая финансовая сделка — это всегда риск. Покупая готовую квартиру за кредитные деньги, взятые у банка под залог этой квартиры, человек рискует не меньше, чем когда заключает с фирмой договор долевого строительства жилья, кредитуя тем самым застройщика, который обязуется рассчитаться с дольщиком квартирой.

Риск может иметь место даже тогда, когда у вас есть нужная сумма денег на покупку квартиры и вы эту квартиру покупаете уже в готовом виде. Квартира может оказаться со скрытым конструктивным дефектом.

Поэтому было бы удивительно, если бы приобретение квартиры посредством покупки жилищных облигаций не несло в себе никаких рисков. Приобретатель жилищных облигаций тоже рискует. Величина и разновидности такого риска зависят от умения эмитента вести свой бизнес, от стабильности в экономике и надежности банка, который выступает гарантом. А если облигации приобретаются с целью извлечения дохода, то есть еще один риск, обусловленный вероятностью (теоретически она есть всегда) падения цен на рынке жилья.

Несколько преимуществ жилищных облигаций для инвестора, о которых нужно знать:

В случае неисполнения обязательства по постройке дома денежные средства возвращаются кредитору с учетом процентов, указанных при выпуске облигационного займа.

Их можно продать в любой момент с учетом процентов, эмиссия жилищных облигаций всегда имеет обеспечение в виде поручения, например, банка – это требование закона.

«Жилищный номинал» облигации остается неизменным на весь срок займа, вне зависимости от рыночных колебаний стоимости жилья.

Правом выпуска облигаций обладают только инвесторы-застройщики, имеющие право на строительство, обладающие правами на земельный участок, имеющие утвержденную проектную документацию и получившие разрешение на строительство.

Прежде чем выпустить жилищные облигации или сертификаты, инвестор-застройщик обязан заключить с банком или страховой компанией договор поручительства, который гарантирует, что в случае банкротства застройщика по его долгам будут отвечать банк или страховая компания.

Облигации хорошо защищены законодательством о ценных бумагах, и их оборот контролируется на государственном уровне.
 

Источник информации