Застройщики заняли ...

Белорусские коммерческие застройщики все чаще берут на вооружение недавно освоенный способ привлечения финансирования в строительство жилых объектов - выпуск жилищных облигаций. Как сообщили в Минфине, на 31 марта в обращении находились 116 выпусков жилищных облигаций 14 эмитентов на общую сумму Br623,403 млрд. в эквиваленте. Еще четыре месяца назад на рынке обращались жилищные облигации лишь 10 застройщиков.

Предполагалось, что бум выхода застройщиков на фондовый рынок придется на 2010г., поскольку в 2009г. законодательство, регламентирующее выпуск жилищных облигаций, получило серьезное развитие. В частности, эмитенты-застройщики получили право выпускать облигации, номинированные не только в белорусских рублях, но и в инвалюте. К слову, этим правом компании в последнее время активно пользуются. По сравнению с 1 ноября 2010г. сумма эмиссии находящихся в обращении жилищных облигаций, номинированных в инвалюте, увеличилась более чем в 10 раз - с $4 млн. до $45,6 млн.

Рублевые облигации также продемонстрировали положительную динамику. Если на 1 ноября 2010г. в обращении находилось рублевых бумаг на Br361,544 млрд., то на 31 марта обращаются облигации на Br486,503 млрд.

Кроме того, новшество заключалось в том, что список покупателей облигаций был дополнен за счет неграждан РБ, а также юрлиц. Способы обеспечения жилищных облигаций, представленные ранее только банковскими гарантиями, расширились за счет залога имущества и поручительства.

Это придало распространению инструмента определенный импульс, однако большинство застройщиков по-прежнему предпочитают долевое строительство. По экспертным оценкам, лишь около 10% продаваемого коммерческого жилья строится за счет жилищных облигаций.

В то же время директор АН «Ассистанс Хэлс» Римма Лапцевич отмечает, что жилищные облигации уже получили достаточное развитие в Беларуси, хотя отчасти их распространение сдерживается низким уровнем информированности населения об этом финансовом инструменте: «Часто к нам приходят с намерением вступить в долевое строительство. Но когда мы знакомим покупателей с нормативной базой, регламентирующей правила эмиссии и обращения жилищных облигаций, то они склоняются к покупке недвижимости за счет ценных бумаг».

Жилищная облигация - это именная ценная бумага, удостоверяющая внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилого помещения. По истечении срока обращения застройщик-эмитент выкупает облигации или предоставляет владельцу соответствующее жилье - адрес, метраж и потребительские качества квартиры оговариваются в соглашении между застройщиком и покупателем еще до покупки облигаций.

«Клиентам очень важно, что еще до момента покупки облигаций они знают, квартиру какой площади, планировки и на каком этаже они покупают», - говорит Лапцевич.

Она считает, что основным преимуществом покупки жилищных облигаций перед долевкой для покупателя является более низкий порог выхода из строительства. Дольщик может выйти из строительства только в случае переуступки договора долевого строительства близкому родственнику. А владелец облигаций может потребовать, чтобы эмитент выкупил их по истечении срока обращения ценных бумаг, или в любой другой момент продать на вторичном рынке, причем по рыночной стоимости, которая с учетом более высокой степени готовности дома, как правило, выше номинала.

Правда, вторичный рынок ценных бумаг в Беларуси только начал развиваться, поэтому покупатель, который хочет выйти из строительства до окончания срока обращения, самостоятельно ищет покупателя или обращается в агентство недвижимости для его поиска. Именно этим объясняется тот факт, что покупатели облигаций приобретают бумаги главным образом для их последующего обмена на квадратные метры. В качестве финансового инструмента, альтернативного краткосрочным депозитам или покупке драгметаллов, жилищные облигации, несмотря на хорошую доходность во время роста цен на недвижимость, используются значительно реже.

К тому же в случае, если цена продажи облигаций превысит цену покупки, бывший владелец должен будет заплатить с разницы подоходный налог.

Кроме того, Лапцевич отмечает, что владелец жилищных облигаций защищен намного лучше, чем дольщик. В качестве обязательного обеспечения ценных бумаг может выступать банковская гарантия, страховка или залоговое имущество. В то же время договор долевого строительства не подлежит обязательному страхованию. К тому же срок обращения облигаций привязан к сроку строительства объекта. Если застройщик не укладывается в него, то по требованию владельца бумаги он должен выкупить ее. Этот механизм страхует покупателя жилья от втягивания в историю с долгостроями, сроки сдачи которых постоянно переносятся.

Застройщик заинтересован в выпуске облигаций, поскольку это позволяет ему привлекать средства на более раннем этапе строительства, чем при долевке. Так, средства физлиц привлекаются в долевое строительство только после получения всех разрешений и начала строительно-монтажных работ, а облигационный заем можно провести и на этапе проектирования.

Кроме того, застройщик может проводить несколько выпусков на один объект. При этом стоимость облигаций может меняться в зависимости от рыночной конъюнктуры, что позволяет застройщику быть гибче в вопросах ценообразования, чем при долевом строительстве. С другой стороны, права покупателя облигаций защищены, поскольку в договоре между ним и застройщиком прописывается, в какие сроки он обязан выкупить облигации и по какой цене.

Однако покупатели жилищных облигаций могут столкнуться с трудностями при кредитовании. Если кредиты под залог жилья или поручительство выдает большинство банков, то кредитовать под покупку жилищных облигаций решаются далеко не все - как раз ввиду более простого выхода из строительства. Тем не менее Лапцевич заметила, что в последнее время в вопросе кредитования произошел серьезный сдвиг: «Ситуация изменилась в лучшую сторону. Например, «БПС-Банк» кредитует под залог прав, «Белинвестбанк» - под залог облигаций. Причем возможно кредитование как физлица, так и юрлица, для покупки облигаций как на первичном рынке, так и на вторичном».

Валентина ОВЧИННИКОВА