За 2015 год ...

Несмотря на сложные экономические условия, объем предложения на рынке новостроек к концу 2015 года снизился незначительно. В основном, снижение предложения коснулось класса «Эконом» (-17%).

Учитывая, что большинство коммерческих застройщиков возводят новостройки класса «Стандарт», объем предложения в этом классе за год фактически не изменился. В то же время, предложение в классах «Комфорт» и «Престиж» выросло на 7% и 33% соответственно. Однако, оценивая класс «Престиж», надо учитывать небольшое количество возводимых в нем домов. В результате даже незначительное увеличение количества строящихся домов дает большой процентный прирост предложения. Так, если в январе 2015 на рынке новостроек предлагалось 8 объектов класса «Престиж», то к концу года их стало 12, причем часть из этих новостроек введена в эксплуатацию и продается застройщиками с 2013-2014 года.

В течение 2015 года наибольшая динамика продаж жилья наблюдалась в классах «Эконом» и «Стандарт». Это наиболее востребованные классы в современных рыночных условиях.

В ответ на запросы покупателей, в 2015 году рынок значительно расширил предложение квартир малого метража: однокомнатные от 26 кв. м., двухкомнатные – от 45 кв. м., трехкомнатные – от 64 кв. м.

В 2015 году, вследствие недостатка у населения финансовых ресурсов (собственных и/ или заемных), наблюдалось снижение спроса.

В I квартале уровень предъявляемого спроса был самым низким за весь год. Его уровень был на 25-28% ниже аналогичного показателя последнего квартала 2014 года. Основной причиной выступает скачок курсов валют в конце 2014 года. В последующие месяцы, вместе со снижением цен, активность покупателей стала возрастать. В итоге, уровень предъявляемого спроса и покупательской активности в III-IV кварталах 2015 года сравнялся с показателем аналогичного периода 2014 года. На рынок вышел отложенный спрос.

При выборе квартиры, на первый план вышла не цена квадратного метра, а итоговая стоимость сделки. Для большинства покупателей существует некая ценовая граница, выше которой они не готовы купить квартиру. Наиболее востребованными в 2015 года были квартиры стоимостью порядка 50 тыс. долларов для однокомнатных, 66 тыс. долларов для двухкомнатных и 80 тыс. долларов для трехкомнатных квартир.

На основе покупательских предпочтений 2015 года, в классах «Эконом» и «Стандарт» можно выделить следующие наиболее оптимальные площади квартир: однокомнатные – 35-40 кв. м., двухкомнатные – 55-60 кв. м., трехкомнатные – 65-70 кв. м. При этом стоит понимать, что новинки этого года, например, однокомнатные квартиры, площадью порядка 25-27 кв.м., будет сложно продать в будущем.

Для покупателей квартир классов «Эконом» и «Стандарт» существенно уменьшилась значимость такого критерия выбора квартиры как материал стен дома, но все так же актуальной остается нехватка квартир продающихся со строительной отделкой.

Для покупателей квартир классов «Стандарт» и выше важно сочетание таких факторов как «цена», «местоположение» и «стадия готовности». Современные реалии рынка и покупательского спроса таковы, что уже мало предложить квартиру с хорошей планировкой в хорошем доме - необходимо обеспечить благоустройство придомовой территории, наличие современных детских площадок, достаточное количество парковочных мест и т.п. И, конечно же, в период нестабильности, особенное внимание уделяется репутации застройщика, его способности сдать дом в заявленные сроки.

В конце I квартала 2015 года на рынке присутствовало большое количество предложений со скидками, вследствие чего уровень цен по сравнению с началом года снизился в среднем на 15-18%. По некоторым новостройкам «Эконом» класса снижение доходило до 200 долларов за кв. м. Несмотря на ценовые изменения, традиционно, разница в стоимости квадратного метра между классами «Эконом» и «Стандарт» составляет, в среднем, 10-12%.

Во II и III кварталах широкое распространение на рынке получило предоставление «потенциальным» покупателям значительных скидок (дисконта). Подобный ход, с одной стороны позволял оставлять цены «предложения» на прежнем уровне, а с другой – «удержать» покупателя и получить его лояльность путем предоставления «индивидуальной» существенной скидки. В IV квартале ценообразование стабилизировалось, и большинство продаж совершалось уже без предоставления существенного дисконта.

Как показал 2015 года, доля покупателей, способных сразу выплатить всю стоимость квартиры в новостройке, невелика. Именно поэтому к концу года порядка 90% новостроек предлагались в продажу на условиях рассрочки, в том числе и без удорожания квадратного метра.
Всего за 2015 год снижение цен в разрезе классов качества составило от 20% (классы «Эконом» и «Стандарт») до 28% (класс «Комфорт»). Однако зачастую данный факт идет не на пользу качеству возводимых домов, поскольку застройщики стремятся снизить затраты на строительство.