Рынок недвижимости ...

Последние дни лета порадовали всех долгожданной прохладой и дождичком. Правда, радость оказалась недолгой. Всего пару дождливых дней оказалось достаточным, чтобы люди успели соскучиться по солнцу. Но лето все-таки уходит, уступая место осени, а вместе с ним заканчивается, и это уже стало традицией, летнее затишье на рынке недвижимости.
Первыми в столице начинают оживляться арендаторы квартир. Студенты и их родственники, чаще всего родители, начинают штурмовать риэлтерские фирмы, доски объявлений, газетные киоски с целью найти жилплощадь, которая была бы сравнительно недорогой и находилась по соседству с местом учебы, поближе к центру или хотя бы к станциям метро. Но поскольку предложение на рынке не изобилует ни количеством, ни разнообразием, арендодатели, пользуясь моментом, массово повышают арендные ставки. Причем скорректировать арендную плату в сторону повышения стараются и те владельцы квартир, которые уже сдают свои метры арендаторам. Но достигают этой цели не все - это зависит от подкованности арендатора и от того, сдачу жилплощади хозяин осуществляет официально, что предусматривает уплату налога на соответствующие доходы, либо неофициально - то есть не по договору.
По данным Министерства по налогам и сборам, в Минске на учете состоит более 28 тыс. физических лиц, которые сдают жилплощадь (комнату, квартиру, дом) официально - то есть путем заключения долгосрочного договора найма. И эти люди платят налоги - от 1 до 6 базовых величин в месяц, если годовой доход от сдачи жилья не превышает 500 базовых величин и если арендодатель не является предпринимателем. Величина налога зависит от того, сколько комнат снимает арендатор и в какой экономико-планировочной зоне находится объекты аренды.
При этом если жилплощадь сдается близкими родственниками или молодым специалистам, то в этом случае соответствующие доходы не облагаются налогом.
Как утверждают в Министерстве по налогам и сборам, количество арендодателей, которые регистрируют свои договорные отношения с арендаторами, с каждым годом увеличивается. Традиционно количество официальных договоров о сдаче квартир внаем увеличивается в августе-сентябре. Ожидается, что и нынешний год не будет исключением.
Кстати, в последние годы период конца лета — начала осени знаменовался увеличением продаж недорогих квартир. Объясняется это тем, что обеспеченные родители иногородних студентов стараются купить для своего чада квартиру. И если в нынешнем году сценарий повторится, то в ближайшие две-три недели с минского вторичного рынка исчезнут квартиры стоимостью до 40 тыс. долл. Пока же такие апартаменты есть в продаже, причем сейчас их больше, чем год назад.
Говоря о тенденциях, следует обратить внимание на некоторые особенности, бросающиеся в глаза. Вернувшиеся из отпусков минчане, отложившие приобретение жилья на осень, с удивлением для себя узнали, что процентные ставки по кредитам, которые предоставляются банками на приобретение (строительство) квартир на общих основаниях, всего за каких-то пару месяцев похудели аж на 1,5-2,5 процентных пункта. И это довольно много, если переводить на ежемесячные проценты от сумм от 10 и более тысяч долларов, взятых в банках на 5-10 лет.
Не вдаваясь в подробности, отметим лишь, что человек, состоящий на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, может смело рассчитывать на банковский кредит под 14% годовых, неочередник — под 17-18%. Это на 3-4 процентных пункта меньше, чем полгода назад. А в рамках партнерских программ, действующих по договорам между застройщиками и банками по отдельным новостройкам, ставки могут быть еще ниже.
В отличие от вторичного рынка жилья, где сегодня ощущается переизбыток предложения, потенциальные арендаторы и покупатели страдают от дефицита качественного предложения офисов, торговых и складских объектов (зданий и помещений). Дело в том, что как-то неожиданно для профучастников рынка, всего за первые 6 месяцев с рынка было вымыто все, что представляло интерес. Сегодня, если говорить на языке риэлтеров, осталась либо мелочевка, либо объекты с завышенной ценой.
Между тем есть субъекты, готовые вложить до 4 млн. долл. в покупку объектов. В свою очередь, заказчики ищут соинвесторов для реализации проектов по строительству многоквартирных жилых домов, офисных, торговых и логистических центров на уже выделенных участках.
Ряд крупных застройщиков, получивших участки под возведение отелей и торговых центров, ведут переговоры с международными торговыми и гостиничными операторами. Переговоры идут сложно. Одно из труднопреодолимых препятствий - операторы хотят, чтобы участки под строительство объектов находились в частной собственности.
В сентябре возобновляются аукционные торги по продаже квартир без отделки в домах-новостройках. Растет число земельных аукционов. Правда, спрос на дорогие участки по-прежнему невысок, тогда как дешевые земельные наделы в результате торгов вырастают в цене в 50-70 раз.
Агентства недвижимости и застройщики пребывают в ожидании всплеска активности со стороны потенциальных покупателей и дольщиков квартир. И если этого не случится, то некоторым риэлтерским фирмам придется продлить вынужденные отпуска своим работникам.
А вот потенциальные покупатели и дольщики по-прежнему в ожидании лучших цен. Но на этот счет у застройщиков появилась «подушка безопасности» в виде банковских кредитов, которые существенно подешевели в текущем году. К тому же банки совсем не те, что были в начале кризиса. Они охотно выдают кредиты на реализацию инвестиционных проектов. И застройщик, видя, что потенциальные дольщики неохотно заключают договоры, берет кредит и спокойно строит дом. Расчет делается на то, что через год-полтора, то есть к тому моменту, когда объект будет готов, ситуация на рынке изменится. А жилые дома высоких потребительских качеств с хорошим месторасположением будут всегда в цене. 

pro-n.by