Почему может ...

Самая распространенная проблема, связанная с долевым строительством квартир в новостройках, заключается в том, что многие застройщики в процессе строительства заставляют дольщиков заключать дополнительные договора, после чего стоимость квадратного метра значительно возрастает. Именно о том, когда девелопер может это делать, а в каких ситуациях дольщики вправе отказаться от такого договора, мы поговорим в данной статье.

По сути, сам заказчик строительства может заниматься только тем, что находит подходящий для строительства многоквартирного дома земельный участок. У многих застройщиков нет разрешения на проектные и строительные работы, так что им приходится нанимать генерального проектировщика и генподрядчика. Задача проектировщика — создать, утвердить и проконтролировать правильное исполнение проекта дома. Генподрядчик занимается строительством здания, исходя из проекта. При необходимости (если у него нет прав на выполнение тех или иных видов работ), он может нанимать субподрядчика. Также заказчик обязан заключить договор с технадзором, специалисты которого будут следить за качеством выполняемых работ.

Редко у какого заказчика есть достаточное количество средств для строительства здания. Тут у него два пути — кредитные ресурсы и деньги дольщиков. Обычно на практике за счет кредитов девелоперы подготавливают все к началу строительства (проектные работы, подготовка участка к началу стройки), а сам процесс строительства оплачивают дольщики. Поскольку работать себе в убыток не будет ни один коммерческий застройщик, он старается сформировать приемлемую и для себя, и для дольщиков цену.

Из чего складывается стоимость квадратного метра квартиры в новостройке? Включаем в нее стоимость проекта, строительных работ, затрат заказчика и его прибыли. Кстати, прибыль девелопера может быть как денежной, так и материальной. К примеру, несколько квартир или первый этаж здания будут принадлежать именно компании-заказчику.

С точки зрения дольщиков наиболее опасной в плане нестабильности стоимости является та часть затрат, которая необходима для строительства здания. Также может измениться стоимость проектных работ, хотя это происходит гораздо реже. Что касается размера затрат заказчика, то эта сумма в подавляющем большинстве случаев должна быть фиксированной и неизменной. Действительно, дольщик не обязан платить за ошибки застройщика, которые он допускает регулярно. Это может быть и некачественный генподрядчик, и ошибки в рекламной компании, и ошибки при определении договорной стоимости квадратных метров.

Проблема в том, что у большинства заказчиков действительно нет средств, чтобы быстро решать сиюминутные проблемы. Во всей схеме долевого строительства только у генподрядчика есть такая возможность, но ведь дольщики заключают договор не с ним, а с заказчиком. Так что в тех случаях, если заказчик начитает просить, требовать или предлагать заключить дополнительные договоры, следует разобраться в причинах такого шага.

Собственно говоря, трудно спорить с заказчиком в одном случае — если выросла базовая стоимость строительства. К примеру, возникла необходимость проведения дополнительных работ или индекс строительно-монтажных работ был увеличен. Если же заказчик мотивирует необходимость повышения стоимости квадратного метра инфляцией, необходимостью повышение заработной платы строителям или подорожанием строительных материалов, то дольщики вправе отказаться от заключения договоров на новых условиях. Исключение составляют договоры, в которых изначально была предусмотрена возможность повышения цены в случае возникновения вышеперечисленных ситуаций.