Обзор вторичного ...

Цены на жилье в Киеве

По данным аналитического отдела журнала «Про недвижимость» на 01 декабря 2010 года средняя цена предложения 1 кв.м. жилья в Минске составляла 1 339 долл/ кв.м., повысившись по сравнению с октябрем на 1,2% (1 322 долл/ кв.м).

Самые дорогие квартиры в Минске находятся в Центральном, Первомайском и Советском районах – соответственно 1 590 (-1,4 %), 1 493 (+0,5 %) и 1 488 (0 %) долл/кв. м. Для сравнения, в октябре 2010 года цена 1 кв. метра жилья в этих районах была: в Центральном – 1 612, в Первомайском -- 1 485, в Советском -- 1 488 долл/кв.м.

Самые дешевые квартиры выставляются на продажу:

в Заводском районе -- 1 169 (0 %) долл/кв.м., в октябре --1 169

в Октябрьском районе -- 1 280 (- 2,3 %) долл/кв.м., в октябре --1 310

во Фрунзенском – 1 291 (-1,6%) долл/кв.м., в октябре --1 312.

Наибольшее количество предлагаемых квартир – во Фрунзенском районе Минска (21,3% от общего числа предложения).

Рис. 1 Средняя цена предложения 1 кв.м. жилья по административным районам Минска на 01 декабря 2010 года.

Как видно, кардинальных изменений в цене квадратного метра вторичного жилья Минска не наблюдается. Колебания 1-2% за месяц говорят о стабильности цен и о возможном увеличении спроса на жилье. Ведь не секрет, что большинство сделок – это покупка другого помещения взамен собственного (фактически обмен), когда важна не столько цена объекта, сколько размер доплаты. Такие сделки спокойно происходят на стабильном рынке, когда можно быть уверенным, что цена на выбранную квартиру если и изменится, то весьма незначительно.

По мнению большинства профучастников рынка недвижимости, осень показала, что стабилизация цен на минские квартиры вызвала некоторую активность покупателей. Об этом говорят и данные Национального Кадастрового агентства, и итоги выставки «Жилая и коммерческая недвижимость-2010», которая проходила в Минске с 25 по 27 ноября т.г.

По данным Национального Кадастрового агентства на 01 декабря текущего года, за 10 месяцев в Минске зарегистрировано 6 862 договоров купли-продажи квартир (-19,2% по отношению к аналогичному периоду 2009 года). По Беларуси зарегистрировано 21 829 сделок, что ниже на 8,8% по сравнению с 2009 годом, в Минской области зарегистрировано 2 879 договоров, что на 1,12% выше, чем в 2009 году.

Примечательно, что если с апреля по август количество сделок в Минске было процентов на 30 ниже, чем показатели прошлых лет (считая кризисный 2009-й год, когда активность на рынке жилья была такая же, как и все прошлые годы), то в сентябре-октябре ситуация начала исправляться. Как итог, на сегодняшний день активность за 10 месяцев снизилась до 19,2%. По Минской области количество сделок на 1,12% превысило прошлогодние показатели. По Беларуси спад составил 8,8%.

За ноябрь 2010 года однокомнатные квартиры подорожали на 0,7% (в октябре подешевели на 0,6%),

двухкомнатные подешевели на 1,4% (в октябре подорожали на 0,7%), трехкомнатные – подорожали на 0,7% (в октябре подорожали на 0,08%). Из всех квартир, выставленных на продажу, большинство составляют двухкомнатные квартиры -- 25,2%.

С начала года динамика изменения средней цены 1кв. метра жилья по количеству комнат представлена ниже:

Рис. 2. Динамика изменения средней цены предложения 1 кв. м. жилья в Минске.

Фактическая цена 1 кв. м. жилья Минска отличается от цены предложения на 9% и составляет 1 228 долл. (по данным Национального Кадастрового агентства на основании зарегистрированных договоров купли-продажи). Если в начале года разница между ценой предложения и фактической ценой отличалась на 12-15%, то сегодня эта разница составляет 9%, что указывает на то, что продавцы выставляют свои квартиры по такой цене, по которой покупатели готовы их покупать.

Рис. 3. Динамика изменения средней цены предложения и фактической цены.

Цены на жилье в Киеве

По данным портала realt.ua, за ноябрь 2010 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Киева понизилась на 2,11% и сегодня составляет 2 081 долл/кв. м. Количество объектов в базе сократилось на 11,2%.

По разным районам Киева наблюдается как рост, так и падение цен.
Максимальное падение наблюдается Оболонском районе (-4,03%).
Максимальный рост - в Подольском районе (+1,03%).
Средняя цена квадратного метра составила:

-- Центр – 3 565 долл/кв.м (падение на 2,7%)

-- правый берег (без Центра) – 2 009 долл/кв.м (падение на 1,13%)

-- левый берег – 1 551 долл/кв.м (падение на 0,19%).
1-комнатные квартиры подешевели на 0,65%, 2-комнатные – на 2,82%, 3-комнатные – на 2,62%.

Цены на жилье в Москве

По данным портала irn.ru, средняя цена жилья в Москве выросла на 1,1% по отношению к октябрю 2010 г. и на 01 декабря составляет 4 560 долл/кв.м. Похоже, что ноябрь 2010 года еще больше приблизил рынок недвижимости Москвы и Подмосковья к очередной стагнации. Все признаки налицо: отложенный спрос со стороны реальных покупателей, накопивших деньги еще до кризиса, выдыхается. Прирост стоимости квадратного метра за осень 2010 года оказался даже скромнее аналогичного прироста в посткризисном 2009 году, а к концу ноября индекс цен и вообще ушел в минус. При этом продолжают расти и объем предложения на вторичке, и сроки экспозиции квартир.

Так, индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru в ноябре еще оставался в плюсе и прибавил около 1%. Впрочем, сразу же отметим, что это прирост среднего значения за ноябрь к среднему за октябрь. Но куда показательнее сейчас индекс стоимости жилья в недельном шаге. Уже с середины ноября его рост окончательно выдохся, а в последнюю неделю ноября индекс цен даже показал минус. В сумме за осень 2010 года цены на квартиры в Москве прибавили около 2,5%. Для сравнения: за осень 2009 рост составил около 4%. Таким образом, надежды продавцов на то, что нынешняя осень быстро вернет цены к докризисным максимумам, не оправдались.

Примечательно и то, что за нынешнюю осень заметно вырос объем предложения квартир на вторичном рынке. По статистике аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», это увеличение составляет около 30% по сравнению с летом. С одной стороны, увеличение количества предложений осенью является характерным, так как с началом делового сезона большее число продавцов выходят на рынок, чтобы продать квартиру. Но с другой стороны, увеличение предложения произошло не только в начале осени, а систематически продолжается весь сезон, и его величина оказывается не такой уж малой. Это означает, что квартиры не распродаются так быстро, как хотелось бы продавцам и рынок продолжает затовариваться. Аналогично существенный рост количества предложений имел место осенью 2004 года во время стагнации, осенью 2006 года перед началом стагнации 2007 года и в кризисную осень 2008 года.

В разрезе по типам жилья имеет место та же картина, как и месяцем ранее. Наибольший прирост наблюдается по более качественному современному и дорогому жилью, а также квартирам большой комнатности, которые всегда дорожают по инерции с задержкой. При этом более динамичные и ликвидные сегменты исчерпали потенциал для дальнейшего прироста. Как уже не раз отмечалось, подобная динамика цен по сегментам соответствует переходу рынка к состоянию стагнации, когда возникает перевес темпов роста цен на более дорогие сегменты жилья над недорогими сегментами.

Источник информации