Обзор вторичного ...

На 3 марта 2011 года средняя цена предложения 1 кв.м. жилья в Минске составляла 1 378 долл/ кв.м., повысившись по сравнению с январем 2011 г. на 1,17% (1 362 долл/ кв.м).

Самые дорогие квартиры в Минске находятся в Центральном, Первомайском и Советском районах – соответственно 1 585 (-5,9 %), 1 495 (+0 %) и 1 451 (-4%) долл/кв. м. Для сравнения, в январе

2011 года цена 1 кв. метра жилья в этих районах была: в Центральном – 1 685, в Первомайском – 1 494, в Советском –1 508 долл.

Самые дешевые квартиры выставляются на продажу:

в Заводском районе – 1 202 (+1,5%) долл/кв.м., в январе –1 184

в Октябрьском районе – 1 326 (+3,5%) долл/кв.м., в январе –1 281

в Ленинском – 1 365 (+1,26%) долл/кв.м., в январе –1 348.

Наибольшее количество предлагаемых квартир – во Фрунзенском районе Минска. За январь-февраль 2011 количество предложений квартир на вторичном рынке жилья Минска уменьшилось.
 

Рис. 1 Средняя цена предложения 1 кв.м. жилья по административным районам Минска на 03 марта 2011 года.

Примечательно, что в феврале 2011г. цены на жилье в более дорогих районах города снизились, а в более дешевых районах, наоборот, повысились. По мнению риэлтеров, большинство покупателей за последние месяцы выбирали квартиры по принципу «где дешевле». При этом район города и состояние квартиры практически не имели значение. 70% сделок – так называемые «цепочки», или альтернативные сделки, когда продавец покупал себе жилье взамен, как правило, обменивал меньшую квартиру на большую. 60% таких сделок проходили с привлечением банковских кредитов.

За январь-февраль средняя цена предложения увеличилась на 1,17%. По-прежнему популярны малогабаритные квартиры, расположенные преимущественно в спальных районах города. Наибольший интерес представляет жилье в новостройках, но отмечено заметное уменьшение предложения на рынке долевого строительства. Предложения долевого строительства, представленные в СМИ, выросли в цене по сравнению с осенью 2010 года. Кроме этого, некоторые застройщики отвечают по телефону, что у них нет чего предложить потенциальному дольщику. Возникает вопрос, то ли все квартиры в новостройках раскуплены, то ли застройщики будут корректировать цены в сторону увеличения. Ведь ни для кого не секрет, что низкая рентабельность строительной отрасли за последние 2 года может обернуться тем, что не будет средств на обновление строительной техники, что неизменно скажется на качестве строительства и поставит под вопрос дальнейшее существование той или иной компании. И если за прошлый год индекс строительно-монтажных работ вырос на 21,5%, то цены на минские новостройки не претерпели никаких изменений за 2010 год. Простой арифметический подсчет показывает, что если цена в строительстве выросла на год на 21,5%, а цена 1 квадратного метра осталась неизменной, то рентабельность в жилищном строительстве низка как никогда. Такой дисбаланс, скорее всего, и будут исправлять застройщики, предлагая цены на минские новостройки по цене, немного дороже, чем в 2010 году. Скорее всего, «дно» рынок недвижимости преодолел в 2010 году.

Что касается вторичного рынка жилья, то ускорение осенних месяцев предыдущего года положительно сказалось и на зимних месяцах. Как оказалось, в январе было заключено 627 договоров купли-продажи минских квартир, что является рекордным за последние 4 года. Согласно опроса среди агентств недвижимости, проведенного журналом «Про недвижимость», примерно 60% сделок проходила с привлечением банковских кредитов, даже несмотря на довольно высокий процент (примерно 15-16%). Для сравнения, в Москве кредит под ипотеку выдается от 9,5% годовых.

За февраль 2011 года средняя цена на минские квартиры увеличилась на 1,17%: однокомнатные подорожали на 0,14% (в январе подорожали на 0,7%), двухкомнатные квартиры подорожали на 1,16% (в январе подорожали на 1,1%), трехкомнатные – подешевели на 0,6% (в январе подорожали на 0,3%).

Динамика изменения средней цены 1кв. метра жилья по количеству комнат за последние 12 месяцев представлена ниже:
 

Рис. 2. Динамика изменения средней цены предложения 1 кв. м. жилья в Минске.

Разрыв между фактической ценой 1 кв. м. и ценой предложения увеличился до 10 %, т. е. выставляются квартиры на продажу по цене, на 10% выше, чем цена по завершенным сделкам (по данным Национального Кадастрового агентства на основании зарегистрированных договоров купли-продажи). Напомним, что в январе средняя цена предложения составляла 1 362 долл/кв.м, в то время как фактическая цена проданных в январе квартир составила 1 231 долл/кв.м.
 

Рис. 3. Динамика изменения средней цены предложения и фактической цены.

Цены на жилье в Киеве

По данным портала realt.ua, за февраль 2011 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Киева понизилась на 2,45% и сегодня составляет 2 071 долл/кв. м. Количество объектов в базе увеличилось на 1,83%. 
По разным районам Киева наблюдается как рост, так и падение цен.
Максимальное падение - в Голосеевском районе (-2,45%).
Максимальный рост - в Подольском районе (+2,11%).
Средняя цена квадратного метра составила:
-- Центр – 3 452 долл/кв.м (падение на 0,83%)
-- правый берег (без Центра) – 1 999 долл/кв.м (падение на 0,9%)
-- левый берег – 1 531 долл/кв.м (падение на 1,16%).
Все типы квартир подешевели: 1-комнатные квартиры подешевели на 0,6%, 2-комнатные на 0,49%, 3-комнатные на 1,78%.
Самые дешевые 3-комнатные квартиры в Деснянском районе - $ 1215 за кв. м.
Самые дорогие 3-комнатные квартиры в Центре - $ 3614 за кв.

купить квартиру в Краснодаре

Цены на жилье в Москве

Окончание зимы и начало традиционно более активного весеннего сезона пока не сопровождается ускорением московского рынка недвижимости. По данным аналитического центра www.irn.ru, средний уровень цен на квартиры в Москве подрос за неделю еще на 0,3% до уровня $4605 за квадратный метр. Таким образом, пока столичный квадрат продолжает прибавлять по несколько долей процента в неделю или около 1% в месяц, отыгрывая инфляцию, но не более того. Хотя возможно, что в течение весны темпы прироста стоимости жилья слегка подрастут. 

Основной интригой в отношении прогноза цен на недвижимость в Москве за последнюю неделю стала статистика ввода жилья в 2010 году. Сдали за прошедший год всего 1,8 миллиона квадратных метров жилья, что является абсолютным минимумом за много лет. Однако ирония состоит в том, что сокращение почти не коснулось доли коммерческого жилья, которое поступает в свободную продажу и формирует цены. Обвальное падение объемов строительства произошло в основном за счет доли социального жилья, которая до кризиса выросла до 70 - 80%.

Следует отметить, что впервые объемы строительства жилья в Москве стали падать не с 2008, а уже с 2003 - 2004 годов. В частности, это обстоятельство и привело к двукратному подорожанию стоимости квадратного метра в те годы (с осени 2003 года по лето 2004 года). В 2003 - 2007 годах в условиях постоянного роста общего объема построенного жилья в Москве количество нового жилья на продажу все время сокращалось. Основная причина – все большая доля новых квартир изымалась под различные социальные нужды (переселение из пятиэтажек и ветхих домов, жилье для очередников, жилье для военных, иные социальные программы), а на свободном рынке нагнетался дефицит предложения.

Несмотря на то, что московские власти ежегодно рапортовали о росте показателей, купить новую квартиру на рынке становилось все сложнее. Если в посткризисные 2000 - 2002 годы на продажу поступало 2,5 - 3 миллиона метров, то в 2006 - 2008 в лучшем случае только около 1,5 миллиона.
Перелом негативной тенденции наметился уже в середине 2010 года: снижение количества объектов сменилось если не бурным ростом, то как минимум стабилизацией. По итогам 2010 года, число новых проектов на рынке новостроек Москвы и Подмосковья растет, перекрывая даже число старых объектов, распроданных и ушедших с рынка. А это означает, что задел для дальнейшего падения объемов строительства в 2011 - 2012 годах уже отсутствует, скорее намечается пусть и незначительное, но восстановление объемов строительства в Москве в ближайшие пару лет.

Если в ближайшие годы в условиях печатания необеспеченных денег и развития мировой гиперинфляции на рынок недвижимости Москвы снова хлынут шальные деньги, как в 2005 - 2008 годах, то цены могут взлететь и выше докризисных максимумов. Если же до такого развития макроэкономической ситуации не дойдет, то стоимость жилья, скорее всего, будет топтаться на месте или просто отыгрывать инфляцию.