Обзор рынка жилья ...

За 10 месяцев текущего года цена предложения на вторичном рынке квартир Минска снизилась на 10,1%. Таким образом, сбываются прогнозы профучастников рынка недвижимости, которые в конце 2009 года высказали мнение, что минские квартиры подешевеют за 2010 год на 10% (в пределах обещанной властями девальвации). На 17 ноября 2010 года цена 1 кв. м. минского жилья составляет 1 337 долл/кв. м. Фактическая цена 1 кв. м. жилья Минска отличается от цены предложения на 10-12% и составляет 1 227 долл. ( по данным Национального Кадастрового агентства на основании зарегистрированных договоров купли-продажи).

С сентября падение цен приостановилось, и все осенние месяцы она сохраняется примерно одинаковой, колеблясь возле цифры 1 330-1 340 долл/кв.м. Если в начале года разница между ценой предложения и фактической ценой отличалась на 12-15%, то сегодня она составляет 7-8%, что указывает на относительную стабилизацию цен.
 

Рис. 1 Динамика изменения средней ценой предложения и фактической ценой.

Основное снижение цен в первом полугодии происходило на фоне снижения покупательской активности на 21,2%. И если за январь-апрель количество договоров купли-продажи сохранялось на прошлогоднем уровне, то в мае-октябре количество заключенных договоров сократилось на 31%. Как итог, падение активности за 10 месяцев составило 21,2%.

За три последних года цена квадратного метра уменьшилась почти вдвое. В начале 2008 года минские квартиры выставлялись по ценам около 2 000 долл. за квадрат. И спрос на них был. Около половины сделок проходили в то время при помощи кредитов банков. По прошествии последних двух лет средняя цена предложения квадратного метра жилья уменьшилась до 1 337долл. Кроме этого, процентные ставки по кредитам, выдаваемым на строительство и покупку жилья, всего на 0,5 процентного пункта выше, чем были в 2007-2008 годах. Казалось бы, наличие этих факторов должно было позитивно отразиться на рынке жилья Беларуси. Что же так влияет на покупательскую активность на рынке жилья?

Во-первых, возможность получения льготного кредита под 5% независимо от времени постановки на квартирный учет привело к тому, что спрос перераспределился в сторону первичного рынка жилья, представленного сегодня сотней объектов. Немаловажную роль играет и рассрочка платежа, ведь цены на объекты указаны в белорусских рублях, и человек может рассчитать свои финансовые возможности на период строительства дома. Кроме этого, слухи об отмене льготного кредитования заставляют людей идти не только к государственным застройщикам, но и к коммерческим.

Во-вторых, медленно восстанавливаются объемы кредитования. Сегодня все кредиты на покупку или строительство жилья выдаются под поручительство. Поручителей должно быть минимум два. Однако не всегда найдется человек, готовый в случае чего погашать долг за другого. Выдача кредита под залог недвижимости вообще не практикуется, так как нет четкого механизма, как выселить из квартиры должника, если там прописаны несовершеннолетние дети. При выдаче кредитов на строительство жилья ситуация еще более запутанная. Под залог чего выдавать кредит и что делать, если человек не может платить, а дом еще строится?

В-третьих, снижение цен на жилье приводит к формированию ожиданий покупателями дальнейшего снижения цен на квартиры.

И в-четвертых, как отмечают профессионалы рынка недвижимости, квартира как товар сегодня не рассматривается как объект для инвестирования. Гораздо проще отнести деньги в банк и получать с них дивиденды. Хотя во всем мире банк служит для сохранения денежных средств, а для доходов существуют другие экономические инструменты. Как итог, по информации Нацбанка Беларуси, за 10 месяцев текущего года вклады населения увеличились на 24,9%, из них депозиты в национальной валюте возросли на 32,2%, в иностранной-на 13,3%.

Что же касается первичного рынка жилья, то с начала года цена предложения снизилась на 7,7%. Сегодня на рынке новостроек представлено порядка 100 объектов от 70 застройщиков. Большинство объектов строится с привлечением средств дольщиков, и лишь единичные объекты продаются в виде готовых квартир (миниполис «Каскад»). Большинство застройщиков реализует квартиры путем заключения договоров долевого строительства, и лишь два застройщика - компании «Тамбаз» (строительство комплекса жилых домов в районе улицы Богдановича) и «А-100» (строительство жилых домов в п. Боровляны) привлекают финансовые средства путем выпуска жилищных облигаций, дающих право их владельцам после окончания строительства на получение жилья.

Жилищная облигация является ценной бумагой, удостоверяющей внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилого помещения. Жилищная облигация имеет номинальную стоимость в белорусских рублях или иностранной валюте и эквивалент этой стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилого помещения, который не подлежит изменению.

Большинство строящихся объектов - это жилье бизнес-класса, которые расположены в относительной близости к центру. Это каркасно-блочные многоэтажные дома, часто с подземным паркингом. Цена в них колеблется от 1 200 до 1 500 долл/кв.м. Жилье эконом-класса строится в спальных районах и характеризуется небольшим метражом, цена таких объектов – до 1 200 долл/кв.м. Престижное жилье строится, как правило, в центре, и цена на него начинается от 1 500 долл/кв.м. на начальной стадии строительства.

Большинство новостроек представлено в Московском (19%), Первомайском (17%) и Фрунзенском (17%) районах Минска.

Источник информации