Кредиты на ...

Кредиты на строительство жилья: откуда такие высокие процентные ставки?

По мнению банкиров, в Беларуси должна быть разработана детальная государственная программа финансирования планируемых объемов строительства жилья.
В настоящее время более 76 % активов банков направлено на кредитование экономики. И дальнейшее увеличение кредитной нагрузки банков в настоящее время ограничено размерами их ресурсной базы. При этом общепринятая структура активов банков предусматривает величину кредитной задолженности на уровне 50-55% от общей суммы активов, сообщил на парламентских слушаниях 25 ноября председатель Ассоциации белорусских банков Феликс Чернявский. Сравнение приведенных показателей, по словам Ф. Чернявского, позволяет в какой-то степени судить о величине кредитных рисков, принимаемых на себя белорусской банковской системой.
В своем выступлении представитель белорусских банков попытался объяснить, откуда берутся такие высокие процентные ставки по кредитам, и чем вообще может быть чревато чрезмерное долгосрочное кредитование населения.
В частности, процентные ставки по кредитам, направляемые на строительство (реконструкцию) жилья на общих основаниях достигают сегодня 25% годовых. Ставки по рублевым депозитам физических лиц на срок свыше одного года находятся на уровне около 21 %. Сложившийся уровень процентных ставок по депозитам призван обеспечить привлечение денежных рублевых средств населения в банки и снизить давление спроса на инвалюту с целью сохранения валютных резервов государства. Это с одной стороны. А с другой - высокие проценты по депозитам не позволяют снижать ставки по кредитам, что делает последние недоступными для большинства граждан, желающих строить жилье.
Выход из данной ситуации найден в системе льготного кредитования жилья с возмещением издержек банков (Беларусбанка и Белагропромбанка) за счет средств государственного бюджета. «Однако подобная система кредитования развивает иждивенческие настроения в обществе», -- считает Ф. Чернявсикй. По его словам, среди населения формируется мнение, что государство обязано помогать нуждающимся в жилье дважды – льготной ценой квадратного метра и льготным кредитом. В то же время государственный бюджет чрезмерно обременен компенсациями льготных процентов.
При этом Ф. Чернявский отмечает, что очереднику с одной стороны нужно иметь низкий доход, чтобы стать льготником, но в то же время нужно быть готовым заплатить серьезную сумму из собственных средств – около 30-40 тыс. долларов для семьи из трех человек. Поэтому возникает вопрос: откуда при таких доходах, которые являются критерием получения льготного кредита, граждане могут найти такие большие суммы?
Председатель Ассоциации белорусских банков далее рассказал, что по состоянию на 1 октября текущего года задолженность населения по кредитам составляла около 15 трлн. руб. или 99% от суммы депозитов населения на эту же дату. То есть практически все средства, вовлеченные в депозиты, тут же отдаются населению в виде кредитов.
При этом следует иметь ввиду, что 98 % кредитов являются долгосрочными. И только 35% от общей их суммы депозитов – это долгосрочные депозиты. Причем, если сравнить средний срок хранения депозитов, то он находится в пределах 8,5 месяцев.
В итоге долгосрочные кредиты (на 5, 10, 15 и более лет) банки вынуждены выдавать за счет устойчивых пассивов, что, по мнению Ф. Чернявского, создает высокие риски как для конкретных банков, так и для банковской системы страны в целом.
По данным Национального банка РБ, за 10 месяцев текущего года разрыв между долгосрочными активами и пассивами банковского сектора достиг 19,2 трлн. руб. к 1 ноября 2009 г., увеличившись с начала года на 8,8 трлн. руб.
«Таким образом, полагаем, что должна быть разработана детальная государственная программа финансирования планируемых объемов строительства жилья», -- выступая, надо полагать, от лица белорусских банков, предположил Ф. Чернявский.
При этом, как считает специалист, следует учитывать нагрузку импортной составляющей в себестоимости строительства. Расчеты показывают, что доля прямого и косвенного импорта в материальных затратах строительства составляют почти 40%. Из них расходы на энергоресурсы достигают 25%. «При отрицательном сальдо текущего счета платежного баланса страны увеличение темпов строительства жилья потребует изыскания дополнительных источников финансирования поставок по импорту», -- считает специалист Ф. Чернявский.
По-прежнему, по мнению председателя ассоциации, актуальны вопросы совершенствования законодательства в сфере ипотеки. Председатель Ассоциации белорусских банков Феликс Чернявский считает, что ипотека должна стать рабочим, обыденным и относительно дешевым инструментом при покупке недвижимости. А то, как скоро это произойдет, зависит от того, в каком состоянии будет пребывать экономика, общество и каковы будут законы.
Ожидалось, что закон об ипотеке, вступивший в силу с декабря 2008 года и призванный стимулировать жилищное строительство, создаст правовую основу для развития института закладных, предложит механизмы реализации ипотеки в целом. Однако многие механизмы реализации ипотеки оказались не прописаны. Существует ряд сдерживающих факторов для применения данного закона как при покупке или строительстве квартир и жилых домов, так и при кредитовании приобретения других объектов в предпринимательских целях.
По мнению Ф. Чернявского, для развития ипотеки необходимо принять ряд мер, обеспечивающих бесспорную защиту кредитодателя с одной стороны и создание системы социальной защиты кредитополучателя при его выселении из заложенного жилого помещения в случае, если кредитополучатель окажется не в состоянии расплатиться по взятому кредиту, с другой. То есть банк должен иметь возможность на практике обратить взыскание на заложенную квартиру должника. Для этого нужно прописать механизм такой процедуры. Но в то же время, чтобы должник не оказался на улице, необходимо создать фонд подменного жилья, считает Ф. Чернявский. 

Источник информации