Комментарий к Указу Президента Республики Беларусь
от 25.09.2009 № 479
«О переводе жилых помещений в нежилые и внесении изменения в
Указ Президента Республики Беларусь от 16 марта 2006 г. № 152».

Обычно к появлению актов законодательства, облегчающих осуществление предпринимательской деятельности, нас готовят заранее (особенно, если таковыми являются решения Главы государства). Стратегически это правильно: если уж принимать подобные правовые акты, то и «пиарить» их нужно, как говорится, по полной программе, чтобы, кроме совершенствования законодательной базы, еще и настроение в бизнес-среде поднять.

Поэтому опубликование Указа Президента Республики Беларусь от 25.09.2009 № 479 «О переводе жилых помещений в нежилые и внесении изменения в Указ Президента Республики Беларусь от 16 марта 2006 г. № 152» (далее — Указ № 479), о подготовке которого ничего не было известно, несколько удивило. А между тем принятие данного нормативного акта трудно переоценить (особенно для представителей малого и среднего бизнеса): он является реальным шагом к решению проблемы отсутствия доступных помещений для ведения предпринимательской деятельности.

В официальном комментарии пресс-службы Главы государства сказано, что Указ № 479 принят в соответствии с запланированными мероприятиями по либерализации условий осуществления экономической деятельности и направлен на создание дополнительных благоприятных условий для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе на дальнейшее развитие сферы услуг по месту жительства граждан. Анализ норм этого документа позволяет согласиться с данным утверждением.

В силу норм подп. 1.1 п. 1 Указа № 479 у собственников одноквартирных жилых домов либо жилых помещений в таких домах, жилых помещений в блокированных жилых домах, а также жилых помещений, расположенных на первом этаже многоквартирных жилых домов (далее — жилые помещения), появилось право их перевода в нежилые помещения, что раньше было чрезвычайно затруднительным. Такой перевод будет осуществляться по заявлению собственников этих жилых помещений в соответствии с решением городских (районных) исполнительных комитетов и администраций районов в городах (далее — исполнительные комитеты) с соблюдением правил градостроительства, природоохранных, санитарных, противопожарных и иных требований технических нормативных правовых актов.

Конечно, и раньше некоторым особо «ушлым» предпринимателям удавалось осуществить подобный перевод (а иначе, откуда взялись все эти магазинчики, пункты проката и ремонтные мастерские, явно размещенные в бывших квартирах, у которых каким-то волшебным образом оказался отдельный вход с улицы). Однако до принятия Указа № 479 процесс перевода жилых помещений в нежилые был труден и тернист, и начинался он с необходимости доказать местным властям, что то или иное жилое помещение «вдруг» стало совершенно непригодным для проживания…

После вступления в силу комментируемого законодательного акта хитрить и «договариваться» с чиновником уже будет не нужно (по крайней мере, на это очень хочется надеяться). А в том же официальном комментарии пояснено, что перевод жилых помещений в нежилые позволит собственникам таких помещений размещать в них организации и их подразделения, а также иным способом использовать их в предпринимательской деятельности.

Понятно, что без введения неких рамок при переводе жилых помещений в нежилые не обойтись, иначе очень скоро во многих домах, в которых будут размещены какие-нибудь шумные производства или мини-кафе, проживание жильцов станет просто невыносимым. Для того чтобы предотвратить подобное негативное развитие событий, подп. 1.2 п. 1 Указа № 479 установлено, что не допускается размещение в бывших жилых помещениях, переведенных в нежилые на основании данного законодательного акта, промышленных производств, а также объектов, которые являются источниками выделения вредных веществ, шума и вибрации в размерах, превышающих установленные нормативы, оказывают негативное влияние на показатели качества окружающей среды, условия проживания в жилом доме других граждан и могут привести к распространению инфекционных заболеваний. Напрямую Указом № 479 запрещено размещение в «переведенных» помещениях следующих объектов:

— пунктов приема посуды, специализированных рыбных или овощных магазинов;

— бань, саун, химчисток и прачечных (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг белья в смену);

— автоматических телефонных станций общей площадью более 100 кв. м, предназначенных для телефонизации жилых домов;

— похоронных бюро, магазинов ритуальных услуг;

— дискотек;

— физкультурно-оздоровительных комплексов общей площадью более 150 кв. м.

С промышленными производствами и прямо перечисленными в подп. 1.2 п. 1 Указа № 479 объектами все понятно. Однако надо полагать, что приведенный перечень не является исчерпывающим, и если какой-либо иной объект, размещенный в подобном «переведенном» нежилом помещении и используемый в предпринимательской деятельности, будет выделять вредные вещества, производить шум и вибрацию, оказывать негативное влияние на показатели качества окружающей среды или мешать другим проживающим в этом жилом доме гражданам (не говоря уже об опасности распространения инфекционных заболеваний), то и нахождение такого объекта в нем окажется под запретом, даже несмотря на тот факт, что он не попал в приведенный «черный» список.

Подпунктом 1.3 п. 1 Указа № 479 определено, что для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое его собственник должен представить в исполнительный комитет комплект документов, перечисленных в п. 17 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными государственными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 16.03.2006 № 152 (далее — Перечень). При этом и в сам п. 17 Перечня рассматриваемым законодательным актом внесены изменения: согласно его новой редакции для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое его собственнику необходимо представить в исполком следующие документы:

— заявление;

— технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение;

— домовую книгу (при ее наличии) — в случае перевода в нежилое одноквартирного, блокированного жилого дома;

— письменное согласие всех собственников жилого помещения, находящегося в общей собственности;

— письменное согласие совершеннолетних граждан, проживающих в жилом помещении, — если при переводе жилого помещения в нежилое в одноквартирном жилом доме или квартире сохраняются иные жилые помещения;

— письменное согласие третьих лиц — в случае, если право собственности на переводимое (сносимое) жилое помещение обременено правами третьих лиц.

Указом № 479 установлены жесткие сроки для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое (или об отказе в таком переводе): оно должно быть принято исполнительным комитетом в 15-дневный срок со дня подачи собственником помещения заявления. И только в случае запроса исполнительным комитетом документов и (или) сведений от других государственных органов либо иных организаций этот срок разрешено продлить до одного месяца.

Подпунктом 1.5 п. 1 Указа № 479 определен и состав информации, которая должна содержаться в решении о переводе жилого помещения в нежилое:

— собственник переводимого жилого помещения;

— адрес переводимого жилого помещения;

— вид вещного права на земельный участок и его целевое назначение с учетом перевода жилого помещения в нежилое;

— запрет на размещение в переведенном помещении промышленных производств, а также объектов, предусмотренных в подп. 1.2 п. 1 Указа № 479;

— другие обязательные условия, обеспечивающие выполнение правил градостроительства, природоохранных, санитарных, противопожарных и иных требований технических нормативных правовых актов.

Кроме того, если возникнет необходимость проведения реконструкции в переведенном в нежилой фонд помещении, в том числе вынос общедомовых сетей водо-, газо-, электро- и теплоснабжения, установка приборов индивидуального учета расхода тепловой и электрической энергии, воды (а она с учетом положений подп. 1.6 п. 1 Указа № 479, скорее всего, возникнет), то в решении о переводе жилого помещения в нежилое должно содержаться предписание провести подобную реконструкцию в порядке, определенном законодательством.

Перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое (он обязательно должен быть мотивированным), приведенный в подп. 1.6 п. 1 Указа № 479, является исчерпывающим, что должно исключить принятие субъективных решений работниками исполнительных комитетов. В число оснований входят следующие причины:

1) собственником не представлены документы в соответствии с п. 17 Перечня либо представлены документы, в которых содержатся недостоверные сведения;

2) право собственности на жилое помещение обременено правами третьих лиц и отсутствует их согласие на осуществление перевода жилого помещения в нежилое;

3) в жилом помещении зарегистрированы по месту жительства или пребывания граждане, за исключением случая, когда в одноквартирном жилом доме либо квартире сохраняются иные жилые помещения и имеется согласие проживающих в них совершеннолетних граждан на осуществление перевода жилого помещения в нежилое, а также согласие органов опеки и попечительства (если в жилом помещении проживают или имеют право на проживание несовершеннолетние);

4) перевод жилого помещения в нежилое не соответствует правилам градостроительства, природоохранным, санитарным, противопожарным и иным требованиям технических нормативных правовых актов;

5) доступ к жилому помещению невозможен без использования вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома или такой доступ технически невозможно оборудовать;

6) жилое помещение не является изолированным.

Последние три вида оснований и заставили нас сделать вывод о том, что в большинстве случаев реконструкции в переведенном в нежилой фонд помещении не избежать.

Немаловажным фактором защиты интересов собственников рассматриваемых жилых помещений является их право обжаловать отказ в переводе жилого помещения в нежилое в вышестоящий орган и (или) в суд.

Согласно подп. 1.7 п. 1 Указа № 479 использование помещения, переведенного в нежилое в соответствии с данным законодательным актом, в новом качестве разрешено только после государственной регистрации в установленном порядке изменения назначения недвижимого имущества (в том числе изменения целевого назначения земельного участка при переводе одноквартирного жилого дома либо жилых помещений в блокированном жилом доме в нежилые).

А теперь несколько слов об «отдельных недоработках», без которых, как мы уже неоднократно писали, у нас при подготовке правовых актов почему-то не обходится.

Норма, в силу которой в случаях, предусмотренных законодательными актами, осуществление отдельных видов деятельности в «переведенном» помещении возможно только при наличии соответствующего специального разрешения (лицензии), является совершенно излишней. Неужели нам мало положений Декрета Президента Республики Беларусь от 14.07.2003 № 17 «О лицензировании отдельных видов деятельности» и Гражданского кодекса Республики Беларусь, жестко запрещающих осуществление лицензируемых видов деятельности без специального разрешения (лицензии), причем вне зависимости от каких бы то ни было дополнительных условий? Или кто-то думает, что о «старых» запретах люди понемногу стали забывать и пришла пора их напомнить?

Второй недостаток Указа № 479 видится более серьезным. Согласно подп. 1.8 п. 1 данного нормативного акта решение о переводе жилого помещения в нежилое может быть отменено исполнительным комитетом в следующих случаях:

— вид (виды) деятельности, осуществляемый в данном помещении, не соответствует требованиям Указа № 479 или правилам градостроительства, природоохранным, санитарным, противопожарным и иным требованиям технических нормативных правовых актов;

— собственником подано заявление об отмене такого решения;

— собственник в течение одного года с даты принятия такого решения не приступил к использованию этого помещения.

С первыми двумя ситуациями все понятно, а вот какой смысл заложен в понятии «использование помещения» в последнем случае, остается неясным. Если собственник такого «переведенного» помещения является, например, индивидуальным предпринимателем или учредителем частного унитарного предприятия, то как он должен доказывать, что использует данное помещение для размещения офиса или подразделения своего предприятия? Поставить там стол с телефоном и разбросанными бумагами или развесить по стенам образцы своей продукции?

А между тем принятие решения об отмене нормы о переводе жилого помещения в нежилое может иметь весьма серьезные последствия: его собственнику придется в течение одного года за свой счет привести данное помещение в состояние, соответствующее техническому паспорту этого помещения до проведения реконструкции, а также осуществить государственную регистрацию изменения назначения недвижимого имущества.

В завершение отметим, что Совету Министров Республики Беларусь, облисполкомам и Минскому горисполкому даны поручения в трехмесячный срок обеспечить приведение актов законодательства в соответствие с Указом № 479 и принять иные меры по его реализации. При этом контроль за выполнением комментируемого законодательного акта возлагается на облисполкомы и Минский горисполком, что не совсем обычно (в лице контролеров мы привыкли видеть другие органы государственного управления).

Указ № 479, за некоторым исключением, вступает в силу через три месяца после своего официального опубликования, то есть с 1 января 2010 г., и применяется к отношениям, возникшим после его принятия. Что касается отношений, возникших ранее, то этот акт должен применяться только к тем правам и обязанностям, которые возникнут после его вступления в силу.

Леонид СОЛОВЬЕВ, юрист

Комментарий предоставлен «ЮСИАС»