Какие офисы ...

Еще несколько лет назад на рынке наблюдалась нехватка качественных офисов, и поэтому за интересные варианты компании готовы были платить гораздо больше обычного. Но в 2014 году ситуация на рынке недвижимости изменилась.

На сегодняшний день столичный рынок офисной недвижимости представлен 98 бизнес-центрами, разделенными по классам качества - "А", "В" и "С". Общий объем рынка по итогам II квартала - 756 тысяч кв. м офисных площадей.

Наибольшая доля рынка приходится на класс "В" как наиболее сбалансированный в соотношении цена-качество – 50%. На втором месте находится класс "С" - объекты данного класса занимают 37% рынка. Самым малочисленным классом качества выступает "А" - его доля составляет 14%.

Обеспеченность офисными площадями Минска в расчете на 1000 жителей составляет порядка 400 квадратных метров. Для сравнения, аналогичный показатель по Северной столице Российской Федерации, Санкт-Петербургу, составляет порядка 520 квадратных метров.

Если в 2015 году темпы поглощения рынком новых офисных площадей сохранятся на уровне 2014 года, то к концу 2015 года объем пустующих офисов составит порядка 140 тысяч квадратов, что составит 19% от существующего на начало 2015 года объема рынка.

Это были вводные данные по рынку современной офисной недвижимости, а теперь давайте перейдем к инвестиционной доходности офисных помещений.

Величина спроса на офисные помещения как со стороны покупателей, так и арендаторов в настоящее время находится не на пиковых значениях. Бизнес-общественность все больше переориентируется на рынок аренды, не желая замораживать большие финансовые суммы "в четырех стенах", а арендаторы, в свою очередь, стали более избирательными при выборе офисного помещения.

Типичная инвестиционная сделка на протяжении уже нескольких лет выглядит как приобретение 100-метрового офисного помещения в бизнес-центре класса "В", расположенного в пределах 2-го транспортного кольца. В настоящее время средние цены на подобные офисы снизились до уровня 1800 долларов за квадрат с НДС, а сдаются в аренду по 14-15 евро за квадратный метр с НДС.

Оценивать офис нужно, так сказать, глазами арендатора - насколько он будет ему удобен, комфортен, а значит, и интересен. Именно это будет определять будущую величину арендной ставки.

Сейчас арендаторы требуют: расположение офисного объекта в пределах Минска, с хорошей доступностью общественным транспортом, развитой окружающей инфраструктурой и возможностью припарковать в непосредственной близости автомобиль. В отношении функциональной начинки офиса ожидают видеть как минимум систему кондиционирования и оптоволоконную сеть. При этом большинство арендаторов готовы снять офис, у которого внутренняя отделка пусть простая, но качественная и без дефектов – потолки типа Armstrong, светлые стены с обоями под покраску, а на полу линолеум или ламинат. Проведение косметического ремонта ожидается за счет собственника.