Как узаконить самовольное строительство, реконструкцию или перепланировку?  ЧАСТЬ 1

Как узаконить самовольное строительство, реконструкцию или перепланировку? (Часть 2)

Можно ли "узаконить" самовольно построенное здание? Как согласовать самовольную перепланировку или реконструкцию жилого или нежилого помещения? Какие проблемы возникают с приемкой в эксплуатацию, с государственной регистрацией создания построенных объектов недвижимости? На эти и другие вопросы в эфире "Буквы Закона" авторской программы Дениса Алейникова, старшего партнера Юридической группы "АргументЪ" ответила Ольга Хоружко, начальник отдела регистра №1 Минского городского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру.

Ответы на вопросы

- Пользователь спрашивает: "Действует ли до сих пор постановление Мингорисполкома о запрете остекления лоджий"?

- Нет, такое постановление не действует. Более того, сейчас эту процедуру можно осуществлять по согласованию с местным территориальным органом архитектуры и градостроительства. Не нужны разрешения, разработка проекта.

- Пользователь спрашивает: "В квартире по проекту есть два встроенных шкафа, они отражены в техпаспорте квартиры. Где-то читал, что даже снос этих еще советских шкафов надо согласовывать с архитектором района. Так ли это? Какие документы надо оформлять и куда подавать для переноса встроенного шкафа"?

- По действующей Инструкции по технической инвентаризации, которой руководствуется агентство в своей работе, разборка встроенных шкафов относится к незначительным изменениям. По результатам такого обследования изготавливается технический паспорт, так как такие работы влекут незначительные изменения площади квартиры.

- Пользователь спрашивает: "Можно ли обложить деревянный дом кирпичом, ни с кем не согласовывая"?

- Придется расстроить пользователя: не согласовывая ни с кем такой процедуры выполнять нельзя. Это реконструкция в чистом виде. Для частных домов разрешение на такую процедуру дает администрация района с последующей приемкой в эксплуатацию.

- Пользователь спрашивает: Строится квартира с возможностью свободной планировки (в монолитном доме). Какова схема действия для проведения перепланировки? Необходимо ли ее где-то согласовывать? Если перепланировка затронет балкон (конструкция позволяет удалить кирпичную стену и поставить пакеты от пола до потолка), в какой инстанции согласовывать такое изменение?

- Если гражданин до ввода дома в эксплуатацию уже знает, какую планировку он хочет, и оговаривает это с застройщиком, то застройщик вносит изменения в проектно-сметную документацию, и дом вводится в эксплуатацию уже с планировкой квартиры. Если при сдаче дома в квартире нет ничего, кроме опорных колонн, то разрешение на любую перепланировку дает администрация района.
  По поводу сноса кирпичной стены: я так понимаю, речь идет о стене, которая разделяет комнату и балкон. Если эту стену сносить и ставить раздвижные двери, пакеты, то достаточно согласования администрации района. Если лоджия или балкон будет присоединяться к территории квартиры и это будет отапливаемое помещение, то это входит в компетенцию горисполкома.

- Реально ли согласовать это в горисполкоме? Есть прецеденты?

- При разработке соответствующей документации и получения всех необходимых разрешений такое возможно.

- Пользователь спрашивает: "Зачем нужно согласовывать с чиновниками обустройство мансарды в частном доме? Зачем за разрешение обустроить мансарду нужно еще что-то платить? Из каких соображений вырастают цены на разрешительные услуги"?

- По поводу роста цен от комментариев воздержусь, поскольку это не относится к компетенции агентства. Задавая вопрос по поводу согласования обустройства мансарды в частном доме, я так понимаю, пользователь апеллирует к праву собственности: мол, раз мое – что хочу, то и делаю. Но есть законодательство, которое необходимо соблюдать. Более того, чердак никогда не учитывается при подсчете площади дома, там никто не живет, не ходит, нет угрозы обрушения. Мансарда – это жилые комнаты, отопление, постоянное нахождение людей, и, естественно, такие работы очень сложно сделать гражданину самовольно, не обладая специальными познаниями, и ничего при этом не нарушив. Для этого и введена процедура согласования проекта и контроля за его соблюдением.

- Пользователь спрашивает: "Мы решили сделать перепланировку в квартире, а именно: снести стенку (не несущую), вместо нее воздвигнуть другую на другом месте, а также увеличить площадь санузла за счет коридора (эти изменения допускаются всеми нормами). Как положено, получили разрешение администрации района на эти работы, заказали проект в проектной мастерской. После чего мы что-то делали сами, на некоторые работы привлекали бригады либо отдельных мастеров. Сейчас услышали, что для внесения изменений в техпаспорт нужно будет предоставить письменные договоры на осуществление всех работ, а мы их не заключали. Сможем ли мы внести изменения в техпаспорт и регистрационное удостоверение на право собственности, если у нас есть разрешение администрации и проект на эти изменения, будет акт ввода с участием представителей администрации, но не нет договоров на выполненные работы"? 

- По указу №200, которым руководствуется агентство при совершении административных процедур по заявлениям граждан, для регистрации изменения квартиры нужен акт приемки в эксплуатацию. То, о чем пишет пользователь, видимо, связано с тем, что в акте приемки в эксплуатацию оговорено, какие документы являются неотъемлемым приложением. Если среди таких документов есть договоры, то агентство их запросит в администрации района. Если такой формулировки в акте не будет, то агентство осуществит регистрационные действия, не направляя никаких запросов.

- Если таких договоров у человека нет, что ему делать?

- Если администрация района при составлении акта указывает, что они являются неотъемлемой частью, значит, они есть. Если ничего не пишут, значит, мы их не запрашиваем. Для техпаспорта договоры вообще не нужны.

- Любая перепланировка должна заканчиваться актом приемки в эксплуатацию этого помещения. Кто назначает эту комиссию?

- По квартирам в любом случае, независимо от владельцев, комиссию назначает местный исполнительный орган.

- Пользователь спрашивает: "В двухкомнатной квартире с двумя остекленными по планировке лоджиями увеличили кухню за счет одной лоджии. Как узаконить перепланировку?"

- Шансы есть, но относится такое "узаконивание" к компетенции Минского городского исполнительного комитета. Нужно получать ведомость технических характеристики, обращаться за решением о регистрации изменения квартиры.

- Пользователь спрашивает: "У пачатку 2000-х гадоў мы замянілі ў кватэры падлогу (ліноліюм на плітку і ламінат), з тых часоў ніякіх скаргаў ад суседзяў знізу не было, гукаізаляцыя, наадварот, палепшылася. Разам з тым, грукат суседзяў зверху, у якіх дагэтуль ляжыць "родны" ліноліюм, мы з кожным годам чуем усё мацней і мацней. У такіх абставінах, ці мае права ЖЭС патрабаваць ад нас вярнуць падлогу ў праектавы стан"?

- Этот вопрос не относится к компетенции территориальных организаций по государственной регистрации. С точки зрения технической инвентаризации, это не является перепланировкой или существенным изменением, относится к незначительным. Если при обследовании таких квартир будет установлен факт изменения материала пола, по результатам будет выдан технический паспорт.

- Якая дзяржаўная ўстанова займаецца поўным узаконьваннем перапланавання менавіта падлогі?

- Организация, о которой я хочу сказать, оказывает гораздо более широкий спектр услуг. Это Республиканское дочернее унитарное предприятие "Государственное риэлтерское агентство", дочернее предприятие Минского городского агентства. Одним из направлений их деятельности является, в том числе, оказание помощи при "узаконивании" перепланировок.

- Пользователь спрашивает: "Проживаю в блокированном жилом доме недалеко от Национальной библиотеки. Мой сосед, занимающий высокую должность в одной из структур, сделал пристройку к своему дому, официально узаконил ее. Причем, занял часть территории, которая по акту о землепользовании принадлежит мне. Подскажите, пожалуйста, куда мне обратиться, чтобы восстановить справедливость? Возможно ли заставить его снести с моего участка построенную им капитально несущую стену или, возможно, хотя бы заставить его выплатить мне компенсацию за занятые квадратные метры?"  

- Это вопрос из области традиционных заблуждений. Люди, которые живут в блокированных домах, часто полагают, что они живут в собственной квартире и им принадлежит участок. Когда обращаемся к документам, оказывается, что живут они в доме, который находится у них в долевой собственности, для обслуживания этого дома предоставлен один участок, тоже на долевом праве. И то, о чем говорит пользователь, очень похоже на изменение порядка пользования. Сосед, который осуществил пристройку, занимался ее регистрацией, платил за это деньги – это допускается. Возможно, что такая перепланировка повлекла необходимость в изменении порядка пользования земельным участком. Порядок пользования не относится к объектам государственной регистрации, устанавливается он либо соглашением сторон, либо судебным постановлением.
О нарушении законодательства можно говорить только в том случае, если в собственности каждого соседа находится зарегистрированная квартира в блокированном доме, и для обслуживания каждой квартиры был предоставлен самостоятельный земельный участок. Для выяснения этого вопроса необходимо обратиться в землеустроительную службу Мингорисполкома. 

- Давайте представим, что никто порядок пользования земельным участком не устанавливал. При таких обстоятельствах сосед мог совершить регистрационные действия, то есть, зарегистрировать пристройку, которая находится на другой половине земельного участка?

- Вопрос заключается как раз в условности, потому что доля в пользовании есть везде, в каждом квадратном сантиметре земельного участка, она не делит участок на две половины. Поэтому нельзя сказать, что кто-то захватил участок своего соседа и построил свою пристройку. 

- Пользователь спрашивает: "Чем отличается прекращение права на участок и изъятие земельного участка. Возможно ли прекращение права без изъятия"?

- Для ответа на этот вопрос нужно привести определение земельного участка – это часть земной поверхности, имеющая границу и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями). При прекращении права на земельный участок его границы остаются, целевое назначение остается, а право исчезает. При изъятии земельного участка он, по общему правилу, "исчезает" и становится частью земель Республики Беларусь. И, конечно же, прекращение права на участок без его изъятия возможно.

- Пользователь спрашивает: "Мой тесть на двоих с братом получил в Минском районе (д. Дефоренция, около Вячи) в наследство участок земли с деревянным домом, сараем, гаражом и баней. брат пять лет назад умер - его права на наследство перешли дочери, то есть племяннице тестя. участок 24 сотки - по 12 каждому. не приватизирован. все строения стоят на той половине, которая по общей договоренности была давно отдана тестю. то есть половина участка племянницы пуста. Тесть теперь прописан и проживает там, в старом доме. Участок его ухожен, посажены деревья, огороды. участок племянницы теперь зарос травой и она приезжает ее только скосить. дом очень старый -- времен послевоенных лет, сарай покосился. тесть принял решение строить новый дом вместо старого - на том же месте. но у племянницы, а она живет в городе, денег нет и она сказала, что участвовать в этом строительстве не будет. И сносить старый дом не хочет - мол, переодеться место есть. и поле травы для отдыха. итак: желание и возможности строить дом у тестя есть там. Где он родился. место есть, но сделать это без разделения участков нельзя. законодательство разделение тоже сделать не позволяет. родственники на глазах становятся врагами. может для родственников в законодательстве надо было оставить возможность разделения участков? Как разрешиить эту ситуацию?

- Из того, что пишет пользователь о том, что участок не приватизирован, можно сделать вывод, что он не входил в состав наследственного имущества и в настоящее время право на него владельцами капитального строения не оформлено. Хотя, действительно, в соответствии с Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного указом президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667, раздел земельного участка, предоставленного для строительства и (или) обслуживания одноквартирных жилых домов, не допускается. В отношении же капитального строения можно отметить, что, поскольку оно находится в долевой собственности, распоряжение им осуществляется по соглашению всех его участников, владение и пользование - также по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Эти правила установлены ст.ст. 249 и 250 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

- Пользователь спрашивает: "У меня участок "для обслуживания квартиры в блокированном доме". Реконструкцию своей части дома делать не целесообразно было. Построили отдельно стоящий дом в глубине участка без разрешительных документов - их никто не дает с таким назначением, а снести "квартиру" нельзя. Есть ли возможность узаконить отдельный дом, какие варианты, какие необходимы документы, порядок действия? Спасибо".

- Статьей 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь установлено, что в случае осуществления самовольного строительства на земельном участке, находящемся в частной собственности или на праве пожизненного наследуемого владения и используемом не по целевому назначению, за лицом, осуществившим самовольное строительство по решению суда может быть признано право собственности на самовольную постройку, если ее сохранение не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Поэтому ключевым моментом для решения Вашего вопроса будет являться соблюдение указанных норм и правил. Признание судом права собственности на самовольную постройку является основанием для принятия местным исполнительным и распорядительным органом решения о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке) и о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель.
При этом одновременно должен быть в установленном порядке (не самовольно) решен вопрос о сносе Вашей существующей квартиры, поскольку в противном случае будет нарушаться целевое назначение земельного участка.
Что касается порядка действий, то для начала нужно обратиться в агентство по государственной регистрации с заявлением о проведении технической инвентаризации и изготовлении ведомости технических характеристик.
Алгоритм последующих действий я бы посоветовала согласовать в администрации района. Государственная регистрация самовольной постройки и предоставленного земельного участка может быть осуществлена на основании Вашего заявления и соответствующих решений местных исполнительных и распорядительных органов. Необходимо только отметить, что в случае, если сохранение Вашей самовольной постройки повлечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, и в удовлетворении Ваших требований судом будет отказано, ее придется снести, причем за Ваш счет.

- Пользователь спрашивает: "Живем в квартире блокированного дома. делали утепление верадны и немножечко пристроили ее. стали пристройку "узаконивать" и оказалось, что не оформлен документ на землю против пристройки соседи не возражают, дали расписки. но писать заявление на оформление документов на землю они отказались. Можно ли без их заявлений оформить документ на землю? Участок мы делить не собираемся, живем общим двором и нас все устраивает. К сожалению, без этого документа мы не можем подвести природный газ, живем с печкой ). Помогите найти выход. Спасибо".  

- Что касается вопроса государственной регистрации доли в праве на земельный участок в случае его предоставления на каком-либо долевом праве Вам и Вашим соседям, то это заявление Вы вправе подать самостоятельно. Это предусмотрено Инструкцией о порядке заполнения и подписания заявления о государственной регистрации, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 23.04.04 № 17.
По вопросу возможности оформления документов на всех предшествующих стадиях (например, при подаче ходатайства о предоставлении земельного участка) без участия Ваших соседей, я бы рекомендовала обратиться в землеустроительную службу Мингорисполкома (пер. Краснозвездный, 12).

- Пользователь спрашивает: "Что нужно, чтобы согласовать самовольно застекленный балкон? И в каких случаях застекленные балконы не согласовывают? Наш дом не является памятником архитектуры, обычный старый дом, находится на улице Кальварийской, окна выходят на проезжую часть, без рамы - никак, потому что через полчаса все занавески в доме уже черные от грязи. Готовы заплатить любые штафы, лишь бы оставили застекление"...

- В соответствии с п. 11 Положения о порядке переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирных жилых домах, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.12.2006 № 1805 устройство неотапливаемых помещений за счет остекления балконов и лоджий осуществляется по согласованию с местным территориальным органом архитектуры и градостроительства.

Как узаконить самовольное строительство, реконструкцию или перепланировку?  ЧАСТЬ 1