Юридическая ...

-Скажите, пожалуйста, ожидается ли в дальнейшем снижение цен на новостройки и вторичное жилье? Говорят, что цены на жилье начали расти.
 

Любой застройщик на ваш вопрос ответит, что падать ценам уже некуда. Работать себе в убыток никто не будет. На самом деле ответить на этот вопрос сложнее, чем кажется на первый взгляд.

Во-первых, заметное снижение объемов коммерческого строительства не позволяет говорить о дальнейшем перенасыщении рынка новостройками. Это связано с тем, что количество участков, выделяемых под строительство, снизилось. Кроме этого, на уже выделенных под строительство участках застройщик не торопится возводить жилье. Причина одна – недостаточно инвесторов строительства (т.е.дольщиков), а строить под банковские кредиты рискованно, да и банки не спешат финансировать долевое строительство из-за больших рисков. Кроме этого, участков под строительство в самом Минске все меньше, и для дальнейшего строительства необходимо выводить промышленные предприятия, переносить линии электропередач, перекладывать газопроводы, что, естественно, увеличивает первоначальный вклад в строительство. Как вариант, рассматривается развитие городов-спутников.

Во-вторых, неподъемные для большинства белорусов кредиты (20-27% годовых) снижают возможность использования кредитования в долевом строительстве. Также на рынке за год сформировался отложенный спрос, и сегодня покупатель вместе со своими сбережениями начал выходить на рынок, что обуславливает повышение общего спроса на жилье.

Совокупность этих факторов свидетельствует в пользу будущего роста цен.
Однако, не все так однозначно. Есть другое мнение: что цены, наоборот, будут снижаться. Из-за кризиса покупательская способность значительно упала, инвестиционные покупки практически не осуществляются, а банковские кредиты недоступны. Все это подтверждает то, что рынок находится в замороженном состоянии, и повышения стоимости квадратного метра не ожидается.

Какой из этих трендов будет преобладать в дальнейшем, сказать трудно, особенно в свете непредсказуемой экономической ситуации.

- В свое время мы разделили 3-комнатную государственную квартиру. Бывшая жена с ребенком получила в пользование две комнаты, я стал проживать в третьей, обособленной комнате. Затем жена приватизировала две комнаты и оформила право собственности на них. Я по-прежнему остаюсь нанимателем одной комнаты. Сейчас жена хочет продать принадлежащие ей две комнаты. Имею ли я право преимущественной покупки?

- Согласно статье 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь «соседи» по квартире (если они являются участниками долевой собственности на квартиру) действительно имеют право преимущественной покупки. Это означает, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 

В данном случае квартира в целом не находилась в общей (долевой) собственности бывших супругов. Жена, как собственник двух приватизированных ею комнат, имеет право согласно статье 210 ГК по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ей имущества любые действия, не противоречащие законодательству, в том числе отчуждать (продавать, дарить и др.) свое имущество. Муж, занимающий после изменения договора найма жилого помещения (раздела лицевого счета) одну комнату в данной квартире, являлся только нанимателем этого жилого помещения на основании соответствующего договора найма.

По закону нанимателю жилого помещения государственного жилищного фонда предоставлено право только пользоваться занимаемым жилым помещением, то есть проживать в нем, а также обменять либо приватизировать в установленном порядке это жилое помещение.
Общая долевая собственность на данную квартиру могла возникнуть в случае приватизации бывшим мужем занимаемой им комнаты. Поскольку комната им приватизирована не была, следовательно, он не являлся сособственником квартиры и его согласие на отчуждение бывшей женой принадлежавших ей двух комнат не требовалось.

Таким образом, можно сделать вывод, что если часть трехкомнатной квартиры (в данном случае две комнаты) приватизирована, а другая часть (одна комната) – нет, и в ней проживает наниматель на основе договора найма жилого помещения, то при отчуждении (продаже) собственником своих двух комнат преимущественное право покупки у нанимателя одной комнаты не возникает, так как он не является участником общей собственности на квартиру. Правом преимущественной покупки в таком случае обладает местный исполнительный и распорядительный орган.

- В 2005 году мы построили квартиру по долевому участию с использованием банковского кредита. Кредит оформлен на мужа. В настоящее время семья распалась. Как по закону должна быть разделена квартира и что делать с кредитом?

- Возведенное или приобретенное супругами в период брака жилое помещение (кроме полученного в дар или в порядке наследования) является их общей совместной собственностью, если иное не установлено законом или договором. Правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе, и порядок такого раздела установлены законодательством о браке и семье.

При разделе жилого помещения, являющегося общей совместной собственностью супругов, их доли в соответствии со статьей 24 Кодекса о браке и семье (КоБС) признаются равными. При этом не имеет значения, кто из супругов имел больший доход. Частью 1 статьи 24 КоБС суду предоставлено право при разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, отступить от равенства долей, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы одного из супругов.

Что касается погашения кредита, то в соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26 марта 2003 года № 2, если жилое помещение возводилось, приобреталось супругами не только за счет совместных средств, но и за счет средств, полученных ими в кредит в период совместного проживания и ведения общего хозяйства, суд вправе разделить жилое помещение между супругами, с согласия кредитора, возложив на каждого из них обязанность по дальнейшему погашению кредита в соответствующих долях.

Если же расчет за кредит и по другим денежным обязательствам за жилое помещение произвел один из супругов после распада семьи из собственных средств, суд вправе удовлетворить его требования об увеличении доли в праве собственности на жилое помещение лишь при наличии доказательств о том, что второй супруг умышленно уклонялся от расчетов по этим обязательствам.

Споры, связанные с правом собственности на жилые помещения, рассматриваются судами в порядке искового производства.

- Мы живем в частном доме, собственником которого является муж. Родители мужа, проживающие в 2-комнатной приватизированной квартире, оформили на него завещание на эту квартиру. Придется ли нам платить какие-либо налоги, когда муж станет собственником унаследованной квартиры?

- В соответствии с Законом Республики Беларусь «О налоге на недвижимость», если у гражданина имеется в собственности два и более жилых помещения, он освобождается от уплаты налога только за одно жилое помещение. При этом владелец жилья сам выбирает, какое жилое помещение не будет облагаться налогом.

Налог на недвижимость взимается в размере 0,1 процента оценочной стоимости объекта недвижимости. Конкретная величина налога определяется налоговым органом на основании информации территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него о стоимости жилого помещения. Исчисление указанного налога осуществляется налоговым органом по месту нахождения облагаемого налогом жилого помещения.

О подлежащих уплате в бюджет суммах налогов налоговые органы уведомляют плательщиков путем направления им налоговых сообщений по установленной форме.

Отметка об освобождении от уплаты налога на недвижимость по одному из принадлежащих гражданину жилых помещений проставляется в книге налогового учета на основании заявления произвольной формы, подаваемого гражданином в налоговый орган. В таком заявлении указываются сведения о местонахождении всех жилых помещений (квартир, комнат), принадлежащих гражданину на праве собственности в многоквартирных домах.

Налог на недвижимость подлежит уплате в срок не позднее 15 ноября (если местным Советом депутатов не установлен иной срок оплаты).

Необходимо также учитывать, что если во второй квартире никто не будет прописан или же количество метров будет превышать установленную норму общей площади, то плата за техническое обслуживание дома, отопление и отчисления на капитальный ремонт дома будут взиматься не по утвержденным ставкам и тарифам, а по нормативной себестоимости (то есть, в значительно больших размерах).

- Я с мужем и несовершеннолетним ребенком живу в однокомнатной квартире мужа, которую ему купили родители до того, как у нас образовалась семья. Сейчас мы намерены улучшить жилищные условия, и мои родители согласны помочь построить 2-комнатную квартиру, но с оформлением в мою собственность. Может ли муж претендовать на долю собственности в новой квартире?

- Согласно ст. 23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье (КоБС) имущество, нажитое супругами в период брака, независимо от того, на кого из них оно приобретено либо на кого или кем из супругов внесены денежные средства, является их общей совместной собственностью. Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения этим имуществом, если иное не предусмотрено брачным договором.

Не является общей совместной собственностью супругов, в частности, имущество, которое принадлежало каждому из супругов до вступления в брак, и полученное одним из супругов в дар или в порядке наследования. В случае возникновения сомнений в возможности предоставления доказательств, исключающих принадлежность имущества, приобретенного в период брака, к общей совместной собственности супругов, они вправе заключить брачный договор.

В соответствии со ст. 13 КоБС супруги могут заключить брачный договор, в котором определить их совместное имущество и имущество каждого из супругов, а также порядок раздела совместного имущества в случае расторжения брака.

Супруги могут заключить брачный договор в любое время и в определенном ими объеме соглашений. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

- В 2002 году мы построили кооперативную квартиру с использованием льготного кредита. В 2008 году кредит досрочно погашен. Дадут ли нам разрешение на продажу этой квартиры в случае развода)?

- Согласно п. 1.19 Указа Президента Республики Беларусь от 14.04.2000 года № 185 «О предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений» продажа жилых помещений, построенных с привлечением льготного кредита до полного его погашения не допускается. В течение года со дня погашения этого кредита продажа жилого помещения может быть осуществлена соответствующему районному, городскому, районному в городе исполнительному и распорядительному органу в порядке, установленном законодательством. При отказе соответствующего районного, городского исполнительного и распорядительного органа, местной администрации в покупке жилого помещения (его частей, долей в праве собственности), построенного (реконструированного, приобретенного) с привлечением льготного кредита, продажа, дарение либо обмен указанного жилого помещения (его частей, долей в праве собственности) в течение года со дня погашения кредита осуществляется с разрешения данного исполнительного и распорядительного органа, местной администрации в исключительных случаях (переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья и т.п.) или в случае улучшения жилищных условий собственником жилья, признанным в установленном порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий, путем строительства, реконструкции или приобретения жилого помещения.

До погашения льготного кредита решение этого исполнительного и распорядительного органа, местной администрации о дарении или об обмене упомянутого жилого помещения (его частей, долей в праве собственности) может приниматься только с согласия открытого акционерного общества "Сберегательный банк "Беларусбанк" в порядке, установленном законодательством. Следует также иметь в виду, что построенное супругами в период брака жилое помещение (независимо от того, на кого из супругов оно приобретено либо на кого или кем из супругов внесены денежные средства) является их общей совместной собственностью, если иное не установлено законом или договором. При разделе имущества супругов размер долей каждого из них в праве совместной собственности на жилое помещение определяется в соответствии со ст. 259 Гражданского кодекса и ст. 23, 24 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье. Равными правами на совместно нажитое имущество супруги пользуются и в том случае, если один из них в период брака был занят ведением домашнего хозяйства, уходом за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного заработка (дохода), если иное не предусмотрено брачным договором.

В отдельных случаях суд может отступить от принципа равенства долей, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы одного из супругов. Согласно ст. 24 Кодекса о браке и семье доля одного из супругов, в частности, может быть увеличена, например, если другой супруг уклонялся от трудовой деятельности или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи. В случае если расчет за кредит и по другим денежным обязательствам за жилое помещение произвел один из супругов после развода из собственных средств, суд вправе удовлетворить его требования об увеличении доли в праве собственности на жилое помещение лишь при наличии доказательств о том, что второй супруг умышлено уклонялся от расчетов по этим обязательствам. Раздел жилого помещения, находившегося в общей совместной собственности супругов, влечет ее прекращение и переход ее частей в собственность каждого из супругов.

При разделе имущества супругов жилое помещение может быть передано судом одному из них при согласии другого на получение денежной компенсации за его долю в праве собственности на жилое помещение либо оставлено в их общей долевой собственности. Если члены семьи собственника жилого помещения перестали быть членами его семьи, но продолжают проживать в жилом помещении, находящемся в общей совместной собственности, они сохраняют свои права и обязанности, если иное не установлено письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.

При отчуждении жилого помещения требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника и лиц, имеющих право пользования этим жилым помещением.

- Прошу разъяснить, как сейчас решаются вопросы сохранения квартирного учета по месту работы в случае увольнения в связи с сокращением численности или штата работников, при реорганизации и переводе на работу в другую организацию? (В. Соловьев, Минская обл.)

- Пунктами 34.6, 35 и 36 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда (утверждено Указом Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 г. № 565) определено, в частности, что право состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы (службы) сохраняется за гражданами в случаях: увольнения в связи с сокращением численности или штата работников - до даты трудоустройства в другую организацию. При трудоустройстве на новое место работы (службы) гражданин принимается на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (если такой учет в организации ведется) со времени постановки его на учет по прежнему месту работы (службы) с соблюдением условий постановки на учет, действующих в этой организации; при переводе гражданина, состоящего на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, на работу (службу) в иной государственный орган, другую организацию, в которых ведется данный учет, он принимается на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по новому месту работы (службы) со времени принятия его на учет по прежнему месту работы (службы). Что касается реорганизации государственного органа, другой организации, то граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, принимаются на такой учет по новому месту работы (службы) в реорганизованном государственном органе, другой организации также со времени принятия на учет по прежнему месту работы (службы).

- Существует ли нормативный документ, где определены конкретные сроки по выполнению жилищно-эксплуатационными службами заявок на устранение неполадок и неисправностей в жилых домах?

- Да, такой документ существует. В соответствии с Техническим кодексом установившейся практики ТКП 45-1.04-14-2005 (02250) «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок проведения» в жилых зданиях (кроме обеспеченных централизованным управлением техническим состоянием инженерных систем и оборудования) диспетчерские службы должны принимать заявки от населения на устранение неисправностей. Заявки должны рассматриваться в день поступления и устраняться, как правило, не позднее, чем на следующий день. Для устранения неисправностей и аварий, возникающих в ночное время, выходные и праздничные дни, как правило, должны создаваться аварийно-технические службы.

В случаях невозможности оперативного устранения неисправностей, связанных с угрозой безопасности, повреждения имущества, эксплуатационные организации обязаны: принять неотложные меры по предотвращению угрозы обрушения конструктивных элементов (устройством временных креплений), затопления нижележащих этажей (перекрытием систем отопления, водоснабжения с одновременным обеспечением потребителей водой в переносных емкостях по установленному графику, устройством заглушек и др.); проинформировать заинтересованных лиц о принятых решениях и планируемых сроках устранения неисправностей.

Указанным нормативным документом установлены, в частности, следующие предельные сроки устранения неисправностей элементов зданий, системы холодного и горячего водоснабжения, канализации, отопления и др. с момента их выявления (в сутках):

журнал ПРО НЕДВИЖИМОСТЬ