Анализ рынка ...

Предложение на вторичном рынке жилья в Минске несколько уменьшилось. Цены предложения квартир на первичном и на вторичном рынке продолжают корректироваться в сторону снижения. Себестоимость строительства квадратного метра увеличилась с начала года на 16,2%, и пока нет предпосылок для отрицательной динамики. Такова общая картина на рынке жилья в Минске.

По-прежнему по величине средних цен предложения вторичных квартир в столице лидируют Центральный (1655 долл./кв.м) и Советский (1431 долл.кв.м) районы. Месяц назад средняя цена квадратного метра в этих районах составила 1658 и 1432 долл.США соответственно.

Самые низкие цены по состоянию на 1 ноября были зафиксированы в Заводском районе – 1174 долл./кв.м, в Московском – 1265 долл./кв.м и Фрунзенском – 1272 долл./кв.м. В Первомайском районе цена предложения квадратного метра «вторички» снизилась на 15 долл. (до 1396 долл.), в Партизанском – на 13 долл. (до 1332 долл.), в Октябрьском – на 8 долл. (до 1297 долл.), в Ленинском – на 7 долл. (до 1273 долл.). Как видим, корректировка цен предложения в сторону понижения носит повсеместный характер.

Причем обращает на себя внимание тот факт, что в районах, которые традиционно пользуются у потенциальных покупателей пониженным спросом, более выраженная динамика, нежели в районах, которые традиционно лидируют и по престижности, и по цене квадратного метра.

Согласно результатам мониторинга на 1 ноября по величине средней цены лидировали однокомнатные квартиры – 1356 долл./кв.м. За неделю средняя цена на 2-комнатных квартир увеличилась на 0,45%. На одно-, трех- и четырехкомнатные снизилась на 0,37%, 0,70% и 1,27% соответственно. Для сравнения, на 27 сентября однокомнатные квартиры предлагались в среднем по 1367 долл./кв.м.

Безусловно, приведенные результаты мониторинга не отражают полной картины того, на сколько изменились цены на квартиры. Потому что средняя цена – это средняя цена. Она может расти и уменьшаться в зависимости от того, увеличиваются или уменьшаются в массиве предложения доли дешевых и дорогих квартир.

Интересным может показаться то, что за последнюю неделю октября в базе Realt.by на 2,6% уменьшилось предложение квартир. Месяц назад, наоборот, предложение росло еженедельно на 1-3% во всех категориях квартир, более всего – в секторе 2-комнатных.

В то же время, официальный индекс стоимости строительно-монтажных работ увеличился за октябрь на 1,75%. А с начала года стоимость строительства квадратного метра выросла на 16,2%, что почти вдвое превысило темпы официальной инфляции и темпы девальвации белорусского рубля по отношению к доллару США, к которому привязываются рыночные цены на жилье. То есть доходность инвестиций в жилищное строительство снизилась. При этом предложение квартир в новостройках, причем преимущественно в строящихся, продолжает расти, что в условиях низкого спроса ведет к затовариванию рынка.

Одна из проблем, которая мешает оценить объем невостребованного жилья на рынке жилья в секторе долевого строительства, заключается в том, что договоры долевого строительства не регистрируются, как регистрируются сделки с уже готовыми квартирами. Сами же застройщики, дабы не отпугнуть потенциальных дольщиков, в некоторых случаях дают недостоверную информацию, то есть завышают долю реализованных на стадии строительства квартир. Между тем, как утверждают специалисты, доля непроданного жилья в строящихся домах довольно велика и продолжает увеличиваться.

В такой ситуации растут риски банков, которые предоставляют кредиты генподрядным организациям и фирмам-застройщикам, что не способствует снижению процентных ставок по таким кредитам. Риски обусловлены в первую очередь снижением доходности инвестиций в жилищное строительство. Снижается доходность, снижается спрос на объекты и соответственно вероятность реализации построенных или строящихся квартир с максимальной прибылью, повышается вероятность того, что заемщик не сможет своевременно рассчитаться с банком. Банку тоже нет никакой выгоды возиться с квартирой должника в уже построенном доме, а тем более в строящемся, потому что рынок находится не на подъеме.

А то, что сейчас банки стали активнее чем год назад кредитовать застройщиков, может говорить лишь о двух вещах: либо банки плохо просчитывают свои риски, либо надеются на то, что в следующем году спрос на рынке коммерческих новостроек начнет быстро расти. Впрочем, второе вполне вероятно, если, конечно, банки снизят процентные ставки по кредитам, которые предоставляют физическим лицам на покупку и строительство жилья еще на 3-4 процентных пункта.

Марина СИРОТКО. Газета "Недвижимость Белоруссии"